Suntem cu toții preocupați de prețul corect al unui activ, mai ales când în joc sunt mulți bani. Iar dacă activul în discuție este o proprietate imobiliară, lucrurile sunt cu atât mai complicate cu cât cei doi actori implicați într-o tranzacție, vânzătorul și cumpărătorul, au interese diametral opuse. Este evident, pentru fiecare, o afacere bună are în vedere alte considerente. Şi atunci, cum funcţionează această piaţă imobiliară românească? Care sunt reperele de preţ pentru o tranzacţie cu locuinţe sau terenuri? De unde ştim că am plătit cât face şi nu am fost păcăliţi? Ei bine, piața imobiliară din România funcționează după regulile unei piețe libere, ca orice altă piață europeană, iar reperele de preț sunt cele date de valoarea de piață.
E simplu, până aici. Dar ce este valoarea de piață? Dacă e să luăm strict definiţia dată de Standardele de evaluare a bunurilor, „valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.
Dar, concret, cum stabilim valoarea de piaţă? Pai, căutăm informaţiile, acolo unde sunt disponibile. Teoretic, ne putem uita la preţurile din tranzacţii şi la cele din oferte. Practic, primul instrument care ne-ar putea ajuta, dispare, pentru că, în România, datele tranzacţiilor nu au fost până acum nici la dispoziţia publicului, nici la dispoziţia evaluatorilor care folosesc comparabilele provenite din tranzacţii. Nu există baze de date în care aceste informații sa fie consemnate și nici nu există un proiect în derulare aplicabil la nivel național pentru consemnarea acestor informații. Nu că tranzacţiile ar fi fost neapărat acea sursă perfectă de informaţii pentru piaţă! Ba din contră! Iar asta pentru că preţurile din contractele de vânzare-cumpărare au fost influențate de cifrele conținute de grila notarilor și nu au respectat întotdeauna sumele de bani plătite de cumpărători și încasate de către vânzători. Realitatea este că o bună perioadă de timp, atitudinea vânzătorilor și cumpărătorilor a fost de a nu declara prețurile real plătite, din rațiuni fiscale.
Şi atunci, ce ne mai rămâne pentru a estima valoarea de piaţă a unui activ imobiliar? Nu avem la îndemână decât ofertele publicate pe diferite site-uri de profil. În aceste condiţii, se impune o întrebare: cât de mult te poți baza pe aceste surse? Până în urmă cu 2-3 ani, odată cu apariția ghidurilor de evaluare, ca o completare a standardelor internaționale de evaluare, nu exista o practică a verificării telefonice sau chiar fizice a informațiilor din oferte. Însă aplicațiile puse la dispoziție de către oficiul de cadastru, precum și softurile care permit vizualizarea proprietăților au condus la schimbarea atitudinii evaluatorilor. Evoluția tehnologiei a determinat atât vânzătorii, cât și cumpărătorii și investitorii privați să pună la dispoziție date cât mai detaliate despre proprietățile aflate la vânzare. Nivelul de credibilitate al informațiilor din oferte a crescut foarte mult în ultimii ani și implicit calitatea generală a rapoartelor de evaluare.
Chiar și așa, nu este suficient pentru ca ofertele să fie considerate surse de încredere. Și același grad de neîncredere s-ar impune și în cazul tranzacțiilor, dacă ele ar fi disponibile pe piața imobiliară autohtonă.
Vestea bună este că evaluatorii au la dispoziție „testul valorii de piață”: pentru ca o tranzacție sau o ofertă să poată fi folosită în evaluare, trebuie să treacă acest “examen”. Adică să îndeplinească toate cele 7 criterii extrase din definiția valorii de piață. În primul rând, tranzacţia să nu se refere la o situaţie specială, care ar denatura preţul. Importantă este şi data efectivă a valabilităţii preţului: este data evaluării, şi nu o alta, pentru că pieţele şi condiţiile se pot modifica. Testul valorii de piaţă are în vedere şi existenţa unui vânzător hotărât, în aceeaşi măsură cu existenţa unui cumpărător hotărât, iar tranzacţia trebuie să fie nepărtinitoare. Nu în ultimul rând, activul trebuie să fi fost scos la vânzare după un marketing adecvat, iar părţile să acţioneze în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
Foarte important: pentru ca o ofertă sau o tranzacţie să „treacă” testul, este nevoie să fie îndeplinite simultan, toate aceste 7 condiţii pentru estimarea valorii de piață.
Noi ne dorim ca acest instrument să fie folosit de toţi evaluatorii, ca o analiză suplimentară în selectarea comparabilelor. Dar rămâne de văzut în ce măsură „testul valorii de piaţă” se va dovedi un instrument practic.