Primăria Capitalei a republicat recent lista clădirilor cu risc seismic, iar cele cu bulină ajung la 345. Alte 352 sunt încadrate la risc seismic II. Majoritatea acestora sunt în centrul Capitalei.
Deși expertizarea celor mai multe imobile datează din anii 90, ritmul consolidării rămâne unul foarte scăzut. Mai mult, îngrijorătoare este şi lipsa expertizărilor din ultimii 15 ani pentru a înțelege care este în prezent riscul seismic al clădirilor vechi.
Între nevoia de a salva monumentele istorice și cea de a crea spații moderne în zonele centrale, trebuie gândit serios viitorul suprafețelor cu risc seismic din București.
O clădire cu bulină este căutată în primul rând datorită prețului redus/mp, asta deşi este într-o zonă centrală. Investitorul are două posibilități.
Prima este să păstreze clădirirea, fiind necesare investiții pentru consolidarea și renovarea acesteia. Cea de-a doua este s-o demoleze şi să construiască un imobil nou pe terenul afla într-o zonă bună. În oricare dintre variante, investitorul poate să vândă sau să închirieze proprietatea.
În cazul demolării, trebuie făcut un calcul din care să reiasă prețul maxim care poate fi plătit pentru o asemenea clădire astfel încât demersul să fie profitabil.
Însă, dincolo de estimarea costurilor și profitului, trebuie să mai cunoaștem câteva informații înainte de luarea unei decizii:
- Autorizația de demolare – dacă și în ce condiții se poate obține, cu ce costuri se poate realiza;
- Certificatul de urbanism – dacă și ce se poate construi conform cerințelor legale;
- Costurile construcției – realizarea noului imobil, restricțiile de construcție în zona centrală aglomerată și cele ale finanțării până la vânzare sau închiriere;
- Existența cererii – dacă sunt suficienți clienți pentru tipul de imobil care poate fi construit și la prețul la care trebuie vândut/închiriat pentru a obține profit.
Noi am făcut o simulare de calcul să vedem cât de rentabil este să cumperi o clădire cu risc seismic și să investești într-o nouă construcție.
Vorbim, în exemplul nostru, despre un imobil de 500 de mp, pe care vreți să-l demolați.
Vom plăti în medie cam 30 de euro pentru fiecare metru pătrat demolat. Asta înseamnă 15.000 de euro pentru a goli terenul. Apoi, o clădire nouă, de aceeaşi dimensiune, ridicată de la zero, va costa în jur de 500.000 de euro.
În total, peste 515.000 de euro pentru un spaţiu complet nou, în centrul oraşului. Dar ar trebui adăugat și profitul dezvoltatorului imobiliar, un interval decent este de 10-15% din valoarea investiției.
Acum, dacă am lua în calcul o chirie medie lunară de 12 euro/mp și o recuperare a investitiției în cca. 10 ani, ar rezulta că prețul maxim care poate fi plătit pentru achiziția clădirii cu bulină de la actualii proprietari nu ar trebui să depășească 200.000 de euro, deci maxim 400 euro/mp.
Despre proiectul de Ordonanţă de Urgenţă (OUG) privind modificarea Legii Insolvenţei, lansat de Ministerul Finanţelor Publice (MFP), discutăm săptămâna viitoare la Digi24, marți, 18:30 (vezi următorul episod). Ca și în cazul episodului de astăzi, vom publica pe website materialul integral.
Pentru întrebări, dezbateri și propuneri de teme – ne întâlnim pe facebook.
Veridice Episodul 206 | 18.09.2018
Marți | 18:30 | Digi24
Cu Adrian Vascu, Senior Partner Veridio