Poziția Veridio privind impactul COVID 19 în evaluare

Publicat în de

Poziția Veridio privind influența COVID 19 asupra activității de evaluare și a celor conexe evaluării

 

Vremurile pe care le trăim sunt noi. Vin cu provocări noi. Știm că este o avalanșă de informări și de măsuri în vremea crizei. Ne aliniem și noi celor care nu fac asta doar pentru a face niște valuri mediatice ci pentru a prezenta clar și onest care este poziția noastră în acest moment pe două capitole:

 

I.  Principiile noastre în timp de criză.

II. Considerații privind activitatea de evaluare și serviciile conexe: inspecția bunurilor și abordarea evaluării în condiții de incertitudine.

 

Desigur că cele scrise acum reprezintă înțelegerea noastră astăzi, 28 martie. Vom aduce completări pe măsură ce realitățile o vor cere.

 

I. Principiile și valorile noastre în timp de criză

  1. Viața noastră, a tuturor oamenilor, este prioritară.
  2. Economia trebuie să funcționeze.
  3. Solidaritatea prin fapte, nu vorbe. Să plătim taxe acolo unde activitatea poate fi continuată. Fără bonificații.
  4. Respectăm regulile. Atât cele emise de autoritățile statului, cât și cele emise de corpurile profesionale.
  5. Nu virusul este cauza a ceea ce ni se întâmplă. Este o consecință a acțiunilor și inacțiunilor noastre ca populație planetară în anii din urmă. Să ne învățăm lecția. Să evoluăm.
  6. Să fructificăm toate oportunitățile respectând cu sfințenie principiul numărul 1.
  7. Există viață și după criză.

 

II. Considerații privind activitatea de evaluare și serviciile conexe

 

A. Inspecția bunurilor

Evaluarea unei proprietăți, în special imobiliare, implică inspectarea acesteia, atât exterioară cât și interioară. Obligativitatea derivă din nevoia de bun simț de a cunoaște în toate amănuntele obiectul care va fi suspus evaluării. Așa cum examenul medical este obligatoriu atunci când se stabilește un diagnostic și se administrează un tratament.

În contextul crizei COVID 19, având în vedere protecția evaluatorilor și a clienților, s-a discutat pe scară largă despre oportunitatea acestor inspecții interioare și despre cum să procedeze evaluatorii.

Există două perspective importante:

 

  1. Prima perspectivă este cea a evaluatorilor care așteaptă o modificare a regulilor pentru a-și adapta stilul de lucru. Aceste propuneri de abordări au început să apară (vezi și punctul de vedere al ANEVAR) și la nivel global, acceptând ca evaluarea să poată fi realizată doar exterior, cu precizările de rigoare în raportul de evaluare. O altă variantă este acceptarea realizării inspecției interioare cu mijloace electronice, implicând asumarea de către client a veridicității informațiilor transmise și efectuarea de precizări speciale în raportul de evaluare. Prin urmare evaluatorii au la dispoziție mai multe variante de lucru. Decizia le aparține.

 

  1. A doua perspectivă este cea a clienților. Acolo unde clienții sunt instituții financiar bancare, unde regulile includ inspecția interioară a proprietăților pentru ca rapoartele de evaluare să fie conforme cu normele în vigoare și utilizarea acestora să nu prezinte riscuri viitoare, este important de respectat de către evaluator cerințele punctuale ale acestora. Pentru alte tipuri de clienți, evaluatorul trebuie să ia decizia de la caz la caz privind amploarea inspecției.

 

Un principiu rămâne primordial. Nu trebuie afectată calitatea rapoartelor de evaluare. Să evităm generarea unei noi crize în post-criză – respectiv criza inutilității lucrurilor prost făcute. Faptul că inspecția interioară este strict necesară stabilirii valorii, va decide evaluatorul și va acționa conform regulilor în vigoare. Putem compara acest lucru cu un chirurg care nu va realiza o intervenție pe o coloană vertebrală în lipsa unui RMN. Oricare ar fi ipotezele limitative.

 

În acest context Veridio va înfăptui rapoartele de evaluare în această perioadă realizând obligatoriu inspecția exterioară și inspecția interioară.

Vom face acest lucru în următoarele condiții:

  1. Atâta timp cât deplasarea la evaluări este permisă legal (am văzut că există țări unde se pune problema dacă activitatea de evaluare este o activitate esențială, fiind restrictionată deplasarea în funcție de acest criteriu, restrictie care la noi nu există în prezent)
  2. Respectând regulile de protecție sanitară în vigoare.

 

Pentru celelalte tipuri de evaluări (de intreprinderi sau majoritatea celor de echipamente), tema inspecției interioare nu este de actualitate.

 

B. Abordarea evaluării în condiții de incertitudine

Incertitudinea – respectiv utilizarea unor informații sau premize care este posibil să se modifice semnificativ din cauza unor condiții externe – face parte din regula activităților de evaluare, chiar în vremuri de evoluție “normală” a piețelor.

În condiții de criză, cum este cea prezentă, riscul ca rezultatele evaluării să poată fi afectate sunt desigur mai mari.

Privim impactul incertitudinii din două perspective:

 

  1. Valabilitatea rezultatului evaluării.

 

Se pune deseori întrebarea cât timp este valabil un raport de evaluare, mai precis cât timp este valabil rezultatul unei evaluări, știut fiind faptul că în raportul de evaluare există o dată de referință a evaluării. Răspunsul general utilizat până în prezent a fost: raportul este valabil la data evaluării precum și ulterior acesteia dacă principalele ipoteze avute în vedere nu au suferit modificări semnificative care să fi influențat rezultatul evaluării.

 

Această întrebare era valabilă în special când un raport de evaluare era solicitat pentru o tranzacție care nu se realiza în preajma datei evaluării, ci ulterior – peste zile, săptămâni sau luni. În condiții de criză este foarte probabil ca valabilitatea exprimată în termenii de mai sus să fie limitată la data de referință a evaluării.

 

În alte situații cum sunt (1) evaluările pentru raportare financiară care au ca dată de referință sfârșitul anului anterior sau (2) evaluările pentru credite bancare acordate în “perioada de valabilitate a raportului” sau (3) reevaluările periodice ale băncilor înregistrate în sistemul de evidență cu valabilitate la data evaluării, sau (4) evaluările pentru insolvență care au ca dată de referință data deschiderii procedurii, nu se mai pune problema valabilității raportului de evaluare atâta vreme cât el a produs efecte. În aceste condiții este protejat și clientul și evaluatorul, iar orice eventuala reevaluare se realizează conform cerințelor clientului.

 

  1. Informațiile utilizate în rapoartele de evaluare

 

a). Informații privind tranzacțiile comparabile.

 

Reprezintă o temă extrem de importantă în condițiile în care sistemul național de transparență imobiliară era oricum precar. Astfel, va fi esențial ca informațiile pe care evaluatorii le vor folosi privind tranzacții sau oferte să fie într-adevăr de actualitate la data evaluării. 

Dacă un anunț postat în ianuarie încă este activ nu înseamnă că valoarea cerută este valabilă pentru prezent, deci prețul din anunț trebuie corelat cu momentul stabilit ca dată de referință a evaluării. Tocmai de aceea tranzacțiile realizate în această perioadă, atat ca nivel de preturi cat si ca volum, reprezintă o informație esențială pentru ca raportul de evaluare să fie corect efectuat.

Reamintesc că utilizarea ofertelor este de asemenea conformă cu standardele de evaluare. Dar cerința suplimentară este să ne asigurăm că prețul din oferte utilizat în raportul de evaluare este actual, corelat cu data de referinta a evaluarii.

Utilizarea oricăror oferte care erau anterioare datei evaluării, mai ales dacă aceasta este după sfârșitul lunii martie, când putem considera că efectele crizei se simt deja în piață, trebuie facută cu mare precauție. Orice ajustare trebuie să fie derivată, dacă este posibil, din comportamentul real al pieței aflate în criză, nu din cum presupune evaluatorul că se comportă actorii pieței în timp de criză.

Astfel, mai mult decât oricând, în raportul de evaluare al unei proprietăți imobiliare individuale pentru garantarea împrumuturilor, va trebui pus accent pe analiza pieței imobiliare si pe analiza și prezentarea în detaliu a fiecărei comparabile.

Ce sugeram că ar trebui urmărite, sunt sursele de informații privitoare la numărul de tranzacții imobiliare. Acestea pot fi: site-ul ANCPI, analizele realizate de imobiliare.ro, brokeri imobiliari, agenții imobiliare etc. Suplimentar, cred că orice informație primită de la notarii publici sau primării este esențială pentru a înțelege evoluția mișcării pieței.

Nu este exclus ca la un moment dat piața să se oprească. Să nu mai existe tranzacții. În această situație nu putem spune că prețul a scăzut. Sau că a crescut. Pur și simplu nu vor fi tranzacții. Provocarea pe care o avem noi toți este să identificăm acest interval din momentul când piața se va opri până când se va reporni. Știind acest lucru, în rapoartele de evaluare se va avea în vedere data evaluării și se va corela cu informațiile disponibile.

Existența acestui interval va fi de mare ajutor și ulterior când este posibil ca, diverse tranzacții făcute în timp de criză, să fie verificate de autorități iar eventualele prejudicii să nu fie calculate teoretic, ci să țină seama de informații concrete și de comportamentul real al pieței dovedit cu aceste date.

În aceste condiții: (1) se va stabili prin termenii de referință care este data evaluării, (2) se vor selecta comparabilele adecvate datei evaluării, (3) se va descrie amănunțit fiecare comparabilă și procesul ei de selecție, (4) nu se vor face ajustări decât justificate pe comportamentul pieței.

Dacă piața se va opri, adică nu vor fi tranzacții, abordarea prin piață poate deveni inaplicabilă pentru evaluările care au dată de referință a evaluării in intervalul în care piața a fost “înghețată”.

 

Noi, Veridio, ne vom implica în a căuta și furniza public informații de la actori ai pieței, primării sau agenții imobiliare, referitoare la evoluția numărului de tranzacții. Cu cât vom acționa concertat cu atât vom avea informații mai complete și vom stabili un mecanism pe care să îl dezvoltăm și post criză.

 

b). Informațiile legate de previzionarea situațiilor financiare.

În cazul evaluărilor de afaceri, în evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri, în testul creditorului privat prudent, în testul investitorului privat prudent sau în testele de depreciere din cadrul evaluării pentru raportare financiară se utilizează previziuni ale principalilor indicatori financiari pe 3-5 ani. Acestea vor trebui adaptate momentului și scopului pentru care se utilizează.

Și în aceste situații devine esențială corelarea dintre data evaluării și informațiile utilizate, respectiv previzionarea cifrei de afaceri, a costurilor, a capitalului de lucru, a investițiilor ținând seama de realitățile cunoscute la data evaluării precum și de costul mediu ponderat al capitalului preluat din surse care să fie actualizate la data evaluării. Va trebui avut în vedere în aceste situații să nu se dubleze efectul crizei (de exemplu, nivelul previziunilor și ? din formula costului mediu ponderat al capitalului).

—–

Postat astăzi: 28.03.2020

Adrian Vascu

Senior Partner Veridio

 

—–

Semaforul Economic – Citește Analiza Veridio (Partea I)

—–

Citește și:

—–

Teme Antreprenoriale – Sezonul 3 (pre-criză):

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

%d blogeri au apreciat: