Impozitul pe clădiri. Manualul de utilizare. 5 constatări de etapă

Articol publicat în www.profit.ro, autor Adrian Vascu

S-a scurs deja o treime din nisipul clepsidrei care măsoară timpul de implementare al noilor reguli privind impozitul pe clădiri, rămânând ca lunile februarie si martie sa fie cele de „foc”. De preferat pentru toată lumea ar fi ca pana la mijlocul lunii martie sa fie depuse cat mai multe dintre declarațiile fiscale, astfel încât autoritățile locale sa aibă timp sa le proceseze pana la sfârșitul lunii martie, cand este si primul termen de plata a impozitului pe anul in curs. Din intâlnirile pe care le-am avut recent, atât cu reprezentanți ai autorităților locale, cat si cu reprezentanți ai Ministerului Finanțelor Publice, a reieșit ca unele aspecte care ridica dificultăți in aplicarea unitara vor face subiectul unor clarificări, la nivelul normelor de aplicare a codului fiscal, care vor apărea in cca 2-3 saptamâni.

In aceasta prima perioada de timp, s-au „evidențiat” cateva teme pe care le consider importante. Sper că opinia mea in ceea ce le priveste va fi avuta in vedere, alături de multe altele, in momentul in care se va găsi o cale de a emite si disemina niște răspunsuri unice la întrebările cele mai frecvente. Poate un manual de implementare sau o broșura cu FAQ ar fi o soluție pentru coerența adoptării noilor reguli. O condiție esențială pentru succesul acestui demers, la crearea căruia ma ofer voluntar daca se va organiza un grup de lucru, este ca Ministerul Finanțelor Publice sa își asume si sa disemineze materialul catre toate persoanele interesate, respectiv contribuabili, autorități locale, evaluatori autorizati s.a.m.d

Pana atunci, voi puncta 5 aspecte care mi-au atras atenția in aceasta perioada in care noile reguli au produs deja efecte.

  1. Primul aspect pe care vreau sa il subliniez este cel legat de existenta unei activități economice in clădirea care face obiectul impozitării. Codul fiscal prevede la art. 459 alin (2) ca vor fi considerate destinații rezidențiale cele ale cladirilor in care este înregistrat un domiciliu fiscal si in care nu se desfășoară activitate economică. Exista deci posibilitatea, conform acestui articol, sa existe domicilii fiscale declarate, agentul economic respectiv sa obțină venituri din activitatea a cărui domiciliu fiscal este înregistrat in propriul apartament, dar activitatea sa nu fie desfășurata in clădire! Spun asta pentru ca am auzit autorități locale spunând ca, daca ai venituri = ai activitate economică, deci clădirea unde este declarat domiciliul fiscal este cu destinație nerezidențiala. Nu cred ca este corecta aceasta interpretare si aduc in sprijinul afirmației mele exemplul unui PFA care efectuează activitate de taximetrie si care, evident, nu își desfășoară activitatea in clădirea in care se găsește domiciliul fiscal, ci la volanul masinii. Alte voci spuneau ca daca agentul economic respectiv (PFA, SRL, IF) nu are punct de lucru declarat in alta parte si a înregistrat venituri, inseamna ca are activitate economică, deci clădirea este nerezidențiala. Plecând de la exemplul evident al taximetristului, rezulta ca modul de gândire in momentul clasificării unei clădiri ca fiind cu destinație nerezidențiala trebuie sa pornească in primul rând de la ce activitate se desfășoară in clădirea cu pricina si numai după aceea, sau deloc, sa se judece prin prisma veniturilor declarate, a punctelor de lucru sau a altor înregistrări la Registrul Comertului. Știu ca autoritățile locale au sarcina legală sa verifice in timp declarațiile contribuabililor. Mai știu si ca declarațiile se dau pe proprie răspundere de catre aceștia si ca, din păcate, deseori sunt suspectati ca nu au declarat corect. Cred insa ca daca se vor stabili reguli foarte clare, precizându-se mai exact tipurile de activități care pot exista fără a fi desfășurate in clădirea in care este declarat domiciliul fiscal, va fi usor pentru contribuabili sa declare in ce situație se afla, fără intenția de a denatura. Eventuala „minciuna” poate aparea frecvent atunci cand avem de aplicat reguli neclare, primind sfaturi diferite, atât de la autorități locale, cat si de la consultanți avizați.
  2. Un subiect care a generat discuții interminabile a fost si încă este încadrarea cladirilor in categoria de utilizare mixtă de catre contribuabilii persoane fizice. Aceasta înseamnă ca, intr-o clădire folosită ca si rezidenta, exista si domicilii fiscale in care se desfășoară sau nu se desfășoară activitate economica. O prima clarificare o reprezinta faptul ca încadrarea o face contribuabilul pe proprie răspundere! O a doua clarificare sau un indiciu hotărâtor, respectiv un prim filtru util raționamentului contribuabilului, il reprezinta decizia de declarare sau nu a activitatii economice (vezi punctul 1 de mai sus). Daca nu se desfășoară activitate in clădirea unde se afla domiciliul fiscal, clădirea va fi clasificata cu destinație rezidențiala. Daca exista activitate, intervine a treia clarificare, respectiv următorul filtru util contribuabilului: sunt cunoscute suprafetele din clădire, utilizate in scop rezidențial si nerezidențial? Daca aceste suprafețe nu sunt prevăzute in contractele de închiriere sau comodat, atunci se aplica regula plătitorului de utilități. Aceasta spune ca, daca intr-o clădire cu utilizare mixtă aparținând unei persoane fizice nu se cunosc suprafețele utilizate de catre cele doua destinații, clădirea va fi clasificata cu destinație nerezidențiala daca utilitățile sunt plătite de catre persoana juridică avand domiciliul fiscal in acea clădire. Acest lucru rezulta din art. 495 din Codul Fiscal. In aceeași situație descrisă anterior, daca utilitățile vor fi plătite de persoana fizica, proprietara a clădirii, destinația clădirii va fi cea rezidențiala. Aceasta prevedere rezultând indirect acum din codul fiscal va face obiectul clarificării legislative din perioada următoare. Revenind la a treia clarificare, daca suprafețele sunt prevăzute in contractele de închiriere sau comodat, nu se mai aplica regula plătitorului de utilități, ci, pentru calculul impozitului pe clădire, contribuabilul va depune la autoritatea locală un raport de evaluare care va fi utilizat de catre aceasta la calculul impozitului pe clădire.
  3. Un al treilea aspect pe care vreau sa il subliniez este legat de utilitățile amintite in paragraful anterior, respectiv sa răspund la trei întrebări care apar frecvent. (a) Care sunt utilitățile la care face referire legea? (b) Face parte telefonia mobila din aceste utilități? (c) Se ia in calcul plătitorul utilităților din anul 2015, sau cel declarat de catre contribuabil pentru anul 2016? Răspunsurile sunt următoarele:

(a) utilități înseamnă gaze, apa sau energie electrică. Cel puțin una dintre ele daca este plătită de agentul economic, utilizarea devine nerezidențiala (reamintesc ca acest lucru este valabil doar cand e aplicabila regula plătitorului de utilități)

(b) telefonia mobila nu intra in categoria utilităților care definesc destinația clădirii in funcție de cine este plătitorul

(c) se ia in calcul declarația contribuabilului despre cine va plăti utilitățile in anul 2016 pentru care se datorează impozitul si nu se ia in calcul plătitorul utilităților de anul trecut.

  1. O alta tema care ar trebui sa își găsească un răspuns cat de curând, este cum se va proceda daca, in urma verificarii modului de stabilire a valorilor impozabile, se va constata ca au apărut erori. Cum vor putea fi ele remediate pentru a nu se creea prejudicii? Nu dezvolt acum procedeele prin care aceste erori, sa le spunem materiale, vor fi depistate, ci ma întreb cum se va putea acționa odată ce acestea au fost identificate. O soluție pe care o propun, daca aceasta respecta prevederile codului de procedura fiscală, este ca eventualele erori constatate in primele 6 luni după termenul de plata a primei transe din impozit, sa conducă la regularizarea impozitului de plătit pana la al doilea termen de plata prevazut de lege, fără a se calcula majorări de intârziere sau alte accesorii. Astfel, pot fi înlăturate eventualele prejudicii, ceea ce va proteja atât autoritățile locale, cat si contribuabilii si, nu in ultimul rând, si evaluatorii autorizati.
  2. Ultima tema pe care am propus-o acum este modalitatea in care, atât contribuabilii, cat si autoritățile locale, privesc actuala valoare impozabilă in comparație cu valorile impozabile anterioare. La nivelul autorităților locale aceasta diferența se observa si la nivel de impozite. Un exemplu il reprezinta clădirile vechi (70-80 de ani) aparținând persoanelor fizice si la care nu s-au făcut lucrări de modernizare in acești ani. Astfel, am întâlnit doua situații aproape similare in Bucuresti si Oradea. După evaluare, datorită vechimii, valoarea impozabilă a rezultat 60 mii lei, respectiv 80 mii lei. Valoarea impozabilă in anul trecut a fost de 330 mii lei respectiv 420 mii lei. Rezulta deci o scădere a valorilor impozabile in ambele situații. Cota de impozit anul trecut a fost 0.1% atât in Bucuresti, cat si in Oradea, rezultând un impozit de: 330 lei pentru clădirea din Bucuresti si de 420 lei pentru clădirea din Oradea. Începând cu anul 2016, cotele de impozit sunt 0,2% in Bucuresti si 1% in Oradea, rezultând pentru anul 2016 un impozit de 120 lei pentru clădirea din Bucuresti (deci o reducere de aproape trei ori fata de anul anterior chiar daca valoarea impozabilă a scăzut de 5 ori) si un impozit de 800 lei pentru clădirea din Oradea (deci aproape o dublare a impozitului, chiar daca valoarea impozabilă a scăzut de 5 ori). Sfatul meu este ca eventualele diferențe la nivelul valorilor impozabile sa fie tratate cu prezumția de corectitudine datorită implementării noilor reguli si mai ales datorită faptului ca diferențele sunt atât pozitive, cat si negative. Fiecare diferența își are o explicație. Daca provine din eroare materială, va trebui remediata. Daca provine din modificarea regulilor, atunci va rezulta o baza solida si predictibila de analiza pentru calculul veniturilor bugetare in anii viitori.

 

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

%d blogeri au apreciat: