Articol publicat în Revista Valoarea nr. 02 – pagina 20, autor Rodica Hășmășan
Scopul Comisiei de Etică și Disciplină nu este de a aplica sancțiuni evaluatorilor, ci de a ajuta Asociația, respectiv membrii acesteia de a fi mai buni în ceea ce fac și de a menține un standard ridicat al profesiei. Orice evaluator trebuie să fie conștient că activitatea de evaluare este analizată cel puțin în „prima instanță“ prin prisma Raportului de evaluare transmis clientului. Prin urmare, raportul trebuie să ofere suficiente informații utilizatorului, astfel încât acesta să poată înțelege raționamentul, metodele de evaluare și analizele care au stat la baza estimării rezultatului evaluării. În acest sens, ne-am propus să vă prezentăm în fiecare număr din revistă câte o speță care a ajuns la CED pentru a conștientiza fiecare evaluator că orice aspect inclus în rapoartele de evaluare fără a fi argumentat sau „rămas din neatenție“ poate să aibă efecte nedorite asupra noastră ca evaluatori.
Prezentarea speței și calitatea evaluatorului reclamat
Speța pe care dorim să o prezentăm în acest număr al revistei provine din zona instanțelor de judecată. Calitatea evaluatorului care a fost reclamat a fost cea de expert parte într-un proces în care subiectul litigiului era un apartament, apartament pentru care a fost întocmit raportul de evaluare transmis către CED ca document de susținere a sesizării din partea reclamantului. Apartamentul evaluat reprezintă un apartament situat la mansarda unui bloc de locuințe construit înainte de anii 90, mansardarea fiind efectuată ulterior (în curs de executare în 2007). Apartamentul evaluat este obiectul unui litigiu între reclamant și beneficiarul Raportului de evaluare analizat, raport de evaluare întocmit de către reclamat. Din discuția cu evaluatorul (reclamat) și reclamantul (menționăm faptul că, în acest caz, pentru a înțelege exact contextul în care a fost făcută evaluarea și având în vedere și acuzațiile aduse evaluatorului, a fost convocat și reclamantul în etapa cercetării prealabile) a reieșit faptul că acest apartament situat la mansarda blocului a fost vândut în anul 2007 către reclamant. La data efectuării tranzacției, apartamentul nu era finalizat, urmând ca vânzătorul să-l finalizeze și cumpărătorul să-l recepționeze la stadiul de „finisat“.
Având în vedere situația economică intervenită în anul 2007, se pare că „vânzătorul“ nu a mai finalizat mansarda blocului și implicit nici acest apartament (pentru care cumpărătorul – „reclamantul“ a plătit cea mai mare parte din prețul negociat). În anul 2009, același apartament a fost vândut de către lichidatorul companiei care a început mansardarea către persoana cu care reclamantul este în litigiu. La data vânzării de către lichidator, apartamentul era în aceeași stare fizică în care fusese vândut și în 2007 către reclamant („la roșu“). Persoana cu care reclamantul este în litigiu a finalizat lucrările de construcții în apartament (de la stadiul „de roșu“, cum era, la stadiul de „finisat cu toate instalațiile funcționale“).
Aspecte menționate de către reclamant în sesizare
„Evaluatorul, în calitatea sa de membru ANEVAR, a întocmit la solicitarea persoanei cu care mă aflu în litigiu un raport de evaluare imobiliară având ca obiect apartamentul…“
„În vederea diminuării valorii apartamentului, evaluatorul a folosit în mod tendențios și părtinitor în Raportul de evaluare abordări în numele ANEVAR, care sunt total eronate în comparație cu alte rapoarte de evaluare, deoarece nu sunt aplicate standardele de evaluare recomandate de ANEVAR.“
„Prin modul în care a înțeles să își exercite profesia de evaluator ANEVAR, respectiv prin nerespectarea standardelor de evaluare recomandate de ANEVAR, evaluatorul a subevaluat valoarea de piață a apartamentului.“
„În plus, evaluarea investițiilor din apartament a fost făcută în lipsa unor înscrisuri care să dovedească plata acestor investiții sau care să facă dovada prețului de piață al materialelor de construcție.“
Constatări ale raportorului și ale CED pe parcursul cercetării disciplinare
În urma analizei Raportului de evaluare și a discuțiilor purtate atât de raportor, cât și de către CED, s-a constatat că Raportul de evaluare conține o serie de neconformități care ar fi putut să vicieze rezultatul evaluării.
Aspecte neconforme constatate în Raportul de evaluare
Sinteza Raportului de evaluare prezintă – „Imobil la data cumpărării“ – 83.800 /ei, echivalent cu 19.960 /ei. Este clar că este o eroare materială, dar care poate să inducă ideea de raport de evaluare necredibil.
Premisele evaluării – scopul menționat „estimarea valorii de piață a imobilului actual, pentru exprimarea valorii lucrărilor de amenajare și finisare a locuinței, executate de către beneficiar“. Scopul declarat nu este foarte clar, din Raportul de evaluare nu se înțelege de fapt care a fost scopul evaluării. Standardele de evaluare prevăd că într-un Raport de evaluare trebuie definit clar care este scopul evaluării.
Metodele de evaluare aplicate de către evaluator au fost: metoda costului de înlocuire net și metoda comparației de piață. Opinia evaluatorului a fost la nivelul valorii obținute prin metoda costului de înlocuire net. Având în vedere tipul proprietății analizate și informațiile de piață disponibile pentru scopul evaluării, metoda de evaluare adecvată este cea prin comparații de piață. Conform Standardelor de evaluare și practicii recunoscute în domeniul evaluării, pentru estimarea valorii de piață se vor utiliza acele metode de evaluare care sunt adecvate având în vedere tipul proprietății evaluate și scopul evaluării.
La metoda costului de înlocuire net a aplicat niște surse de informații care nu sunt de actualitate și nu corespund pieței actuale (decret 256/1984) și coeficienți de majorare. Această abordare nu este în conformitate cu Standardele de evaluare.
La metoda comparațiilor de piață – ajustările aplicate comparabilelor nu sunt argumentate în cadrul Raportului de evaluare. De asemenea s-a utilizat și o terminologie neconformă (ex. Element de comparație „Alcătuire“ – tip „sandWich“ clasic b.c.a. etc.).
Aspecte clarificate cu Evaluatorul pe parcursul derulării procedurii disciplinare
Scopul evaluării – având în vedere că Raportul de evaluare nu prezintă clar scopul și obiectul evaluării, acest lucru a fost clarificat pe parcursul audierii. Evaluarea a fost solicitată de către persoana care se afla în litigiu cu reclamantul, stabilindu-se de către instanță următoarele obiective: estimarea valorii de piață a apartamentului așa cum este la data evaluării, estimarea valorii de piață a apartamentului la data achiziției de către persoana aflată în litigiu cu reclamantul – stadiul fizic „la roșu“ și estimarea valorii investițiilor efectuate de către aceasta.
Evaluatorul nu a avut contract încheiat pentru serviciile de evaluare – „solicitarea a fost verbală“. Referitor la neconformitățile constatate în cadrul Raportului de evaluare, evaluatorul nu a avut explicații de natură a le clarifica. (Ex. referitor la utilizarea abordării pe bază de costuri pentru opinia finală, evaluatorul a declarat că este de acord că metoda adecvată este metoda comparațiilor de piață, dar că „diferența între cele două nu este mare“, referitor la utilizarea „coeficienților de majorare“, a declarat că i-a utilizat pentru a aduce valoarea la nivelul unei valori de piață etc.)
Propunerea de de soluționare a cauzei
Având în vedere toate neconformitățile constatate în Raportul de evaluare și explicațiile primite din partea evaluatorului pe toată perioada cercetării disciplinare, CED a constatat că evaluatorul a încălcat prevederile Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, mai exact principiul competenței profesionale, respectiv punctul 2.4 – lit.c) – care spune: „Evaluatorul autorizat trebuie să aibă cunoștințele și abilitățile necesare, astfel încât să înțeleagă și să utilizeze corect metodele și procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu efectueze evaluarea într-o manieră neatentă sau neglijentă, favorizând apariția de erori“. Pentru abaterea disciplinară constatată, CED a propus Consiliului Director sancționarea disciplinară a evaluatorului cercetat cu: AVERTISMENT CU ACȚIUNE CORECTIVĂ PROFESIONALĂ.
După analiza tuturor informațiilor în cauză, Consiliul Director a decis acordarea sancțiunii propuse de către Comisia de Etică și Disciplină.
Rodica Hășmășan