(Articol publicat în ediția tipărită a Ziarului Financiar din data de 27.01.2016)
Noile reglementări legale cu privire la impozitul pe clădiri au adus atât surprize plăcute, cum este reducerea semnificativă a cotei pentru firmele care au clădiri cu utilizare rezidențială, dar și mai puțin plăcute, în cazul proprietarilor de case şi apartamente folosite ca locuință, care vor plăti din acest an cu până la 30% mai mult.
„Fiecare contribuabil trebuie să evalueze care este statutul lui. Este o matrice simplă, șase categorii de contribuabili. Sunt persoană fizică și am o clădire rezidențială sau rezidențială ca utilizare sau cu utilizare mixtă sau sunt persoană juridică cu clădire folosită rezidențial, mixt sau nerezidențial“, a spus la ZF Live Adrian Vascu, senior partner la Veridio și fost președinte al ANEVAR.
Astfel, o persoană fizică cu o clădire folosită rezidențial nu trebuie să facă niciun demers, urmând ca autoritățile locale să calculeze impozitul, în condițiile unei creșteri a bazei de impozitare de la 935 lei la 1.000 lei în acest an. Un astfel de proprietar va plăti un impozit majorat cu maximum 30% faţă de nivelul de anul trecut.
Dacă o persoană fizică are un sediu de firmă pe apartament, respectiv un PFA care nu are activitate acolo, se consideră că deține o clădire cu domiciliu fiscal fără activitate și va fi impozitat tot pentru utilizare rezidențială.
Este posibil însă să fie obligat să depună o declarație în acest sens. Dacă o persoană fizică are un apartament care este sediu de firmă cu activitate suspendată la 31 decembrie 2015, se consideră persoană fizică cu clădire cu domiciliu fiscal fără activitate economică şi plăteşte impozit tot ca rezidenţial.
O altă situație prevăzută în normele de aplicare a Codului fiscal se referă la persoana fizică care are și activitate economică în apartament, dar în contractul dintre ea ți firmă nu se precizează ce suprafață folosește. În acest caz, dacă utilitățile sunt deduse de firma care are sediul în apartament, atunci se consideră clădire nerezidențială și impozitul crește, cota de neimpozitare fiind acum 0,2-1,3%, față de 0,1% anul trecut. În București, cota e 0,2%, stabilită de Consiliul General.
Dacă însă, este vorba de o persoană fizică, cu activitate economică în apartament, fără suprafață declarată, dar utilitățile sunt plătite de ea, atunci clădirea este considerată rezidențială.
În acest caz, proprietarul trebuie practic să calculeze ce variantă este mai avantajoasă pentru el.
„Dacă firma mea este chiriașă în apartamentul meu, atunci mai bine plătesc eu utilitățile și rămân cu impozit pe rezidențial. Dacă însă am un apartament şi l-am închiriat unei alte firme, care folosește de exemplu o cameră, fără suprafaţa declarată în contract, fac un calcul şi văd dacă e mai bine să deduc utilitățile sau nu“.
În ceea ce privește situația în care clădirea este deținută de o firmă, Codul Fiscal aduce vești bune proprietarilor, cota de impozit scăzând semnificativ pentru utilizarea rezidențială.
„De exemplu, dacă ai 10 apartamente pe firmă, înainte plăteai un impozit de 0,5-1,5% din valoarea de inventar a apartamentelor. Acum cota este 0,08-0,2% dintr-o valoare stabilită de un evaluator privind valoarea impozabilă a apartamentelor. Din experiența mea, valorile impozabile nu sunt mult diferite de cele din contabilitate“, a mai spus Adrian Vascu.
În București cota este 0,08%.
Fostul președinte ANEVAR a precizat că metodologia de evaluare a clădirilor este foarte strictă din acest an, scopul fiind eliminarea interpretărilor de orice fel. „Vor fi creșteri şi scăderi de impozite, dar o reașezare generală, care va fi o bază foarte bună de la anul pentru predictibilitatea impozitelor“.
Astfel, din acest an, toate clădirile cu utilizare rezidențială din România au aceeași cotă de impozitare și toate clădirile care au utilizare nerezidențială au același impozit, indiferent cine e proprietar.
„Anul trecut, dacă o persoană fizică construia un hotel, plătea cât plătea un proprietar de apartament. Acum plătește cât plătește și persoana juridică deținând același hotel“.
Cine trebuie să facă evaluarea anul acesta
Codul Fiscal stabilește două categorii de contribuabili care trebuie să depună reevaluări ale clădirilor în acest an, pentru a nu avea o cotă majorată de impozit.
În primul rând este vorba de persoanele juridice care nu şi-au reevaluat activele în ultimii trei ani și care, dacă nu o fac acum, vor plăti o cotă de impozitare majorată de 5%, în loc de 0,2-1,3%. Este cazul companiilor care au înregistrat ultima reevaluare în evidențele contabile la 31 decembrie 2012. În schimb, cei care au făcut evaluarea în 2013 de exemplu pot face o reevaluare acum, fiind posibil ca noile reguli și valori impozabile să îi avantajeze, să funcționeze ca o optimizare fiscală.
A doua categorie de contribuabili sunt persoanele fizice care au clădiri nerezidențiale și care nu și-au reevaluat în ultimii 5 ani valoarea fiscală, aceștia urmând să plătească o cotă majorată de 2% dacă nu depun raport de evaluare. „Dar acest lucru încă nu funcționează pentru că persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale sunt o noutate, nu au istoric, nu au depus niciodată declarație că ar avea clădiri nerezidențiale. În acest caz se va calcula din 2021“.
Raportul de evaluare ar trebui depus până la 31 martie, dar evaluatorii sfătuiesc contribuabilii persoane juridice să ceară rapoartele din timp, pentru a nu se crea aglomerări în ultimele zile.
Utilizarea mixtă pentru clădirile persoanelor fizice
Un exemplu de utilizare mixtă pură este situația unui bloc de locuințe care are la parter spații comerciale, în acest caz urmând ca proprietarul să plătească ca până acum pentru apartamente, iar pentru magazine impozitul se va calcula cu cota de clădire nerezidențială aplicată la valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare.
Există însă situația în care suprafețele nu sunt clar delimitate, nu reies din cadastru. Este cazul unui apartament de trei camere, de 100 mp, din care o cameră, 20 mp, este folosită pentru masaj sau altă activitate economică. „Autoritatea locală calculează impozit rezidențial pe cei 80 mp folosiți ca locuință, iar pentru cei 20 mp cu activitate economică proprietarul face un raport de evaluare, evaluatorul va evalua întreaga locuință ca fiind nerezidențială, duce raportul la primărie și primăria pentru cei 20 mp calculează valoarea impozabilă pro-rata“.
Practic, la un apartament de 100 mp folosit mixt, în București, pentru cei 80 mp folosiți rezidențial se plătește un impozit de 300 lei, iar pentru cei 20 mp folosiți cu activitate economică, însemnând 20% din aceeași valoare impozabilă, se plătește încă 160 lei. Anul trecut, proprietarul plătea un pic peste 300 lei doar ca rezidențial.
(Articol publicat în ediția tipărită a Ziarului Financiar din data de 27.01.2016)