Cluj-Napoca, orașul cu piața imobiliară la vedere

 
  • Cluj-Napoca este singurul oraș din România care are un ghid anual al tranzacțiilor imobiliare începând din 2013, realizat de Veridio în parteneriat cu Primăria Cluj-Napoca pe baza valorilor din contractele de vânzare-cumpărare înregistrate la primărie;
  • Prețul mediu al apartamentelor tranzacționate în Cluj-Napoca a crescut cu 6,3% în perioada 2013-2015 și a ajuns la 873 euro/mp. În cazul terenurilor, am asistat la scăderea cu 8% a valorii tranzacționate;
  • Trei sferturi din valoarea proprietăților tranzacționate a provenit din surse proprii.

Piața imobiliară din Cluj-Napoca s-a dezvoltat constant în perioada 2013-2015, în pas cu avansul Produsului Intern Brut și al salariilor. Per total, numărul tranzacțiilor a înregistrat o creștere de 41% pe parcursul celor trei ani, de la 4.941 de tranzacții la 7.007 tranzacții, în timp ce valoarea tranzacționată a urcat cu 54% și a ajuns la 357,6 milioane de euro. În aceeași perioadă, economia a urcat în fiecare an cu cel puțin 3%, ajungând la 3,9% în 2015, în timp ce salariul mediu înregistrat în județul Cluj s-a majorat de la 1.672 de lei în 2013 la 2.025 lei în 2015, potrivit datelor statistice oficiale.

Se remarcă orientarea tot mai puternică a cumpărătorilor către finanțarea achizițiilor imobiliare din surse proprii. Astfel, dacă în 2013, 74% din valoarea tranzacțiilor a fost asigurată din fondurile cumpărătorilor, un an mai târziu, gradul de finanțare din surse proprii a urcat la 84,5%, un vârf al intervalului analizat, din acest punct de vedere. În 2015, ponderea autofinanțării scade la 74,5%, însă valoric, depășește anul anterior, pe fondul creșterii pieței imobiliare, în ansamblul ei.

Recordurile pieței în materie de valori tranzacționate pe principalele segmente ale pieței nu au ținut însă neapărat pasul cu avansul întregii piețe.

Astfel, în 2013, cea mai valoroasă tranzacție a unei case s-a perfectat pentru puțin peste 1 milion de euro, în cartierul Zorilor, una dintre cele mai bine cotate zone din Cluj-Napoca. Cartierul rămâne în topul celor mai mari tranzacții de case și în 2014, cu puțin peste 600.000 de euro. Iar un an mai târziu, valoare celei mai mari tranzacții se dublează, pentru o casă situată în cartierul Andrei Mureșanu.

Un alt clasament, al celor mai scumpe terenuri, mută interesul cumpărătorilor către alte zone ale orașului. În 2013, pe primul loc se află cartierul Grigorescu, cu suma de aproximativ 1,6 milioane de euro. În 2014, cea mai valoroasă tranzacție se perfectează pentru un teren din cartierul Bună Ziua, pentru puțin peste 500.000 de euro. Iar în 2015, cel mai scump teren a fost tranzacționat în cartierul Între Lacuri, cu peste 600.000 de euro.

Dar nu extremele dau neapărat tonul pieței, ci cantitatea. După ce se trage linie, Mănăștur este cartierul care conduce topul celor mai multe tranzacții încheiate în cei trei ani: cel puțin unul din șase contracte de vânzare-cumpărare are ca obiect o proprietate imobiliară din această zonă.

Cât despre străzile clujene care au atras cele mai valoroase tranzacții, ne referim, în ordinea anilor analizați, la Calea Dorobanților (aproximativ 6,3 milioane de euro în 2013), strada Alexandru Vaida Voievod (aproximativ 13,1 milioane de euro în 2014) și strada Bună Ziua (în jur de 13,8 milioane de euro în 2015).

Apartamente

Prețul mediu pentru apartamente a crescut cu 6,3% între anii 2013-2015, de la 821 euro/mp la 873 euro/mp. Există însă diferențe între prețurile apartamentelor finanțate din surse proprii și cele cumpărate prin credit bancar. În primul caz, avansul prețului mediu a fost de 7%, de la 800 euro/mp la 856 euro/mp, așadar peste creșterea înregistrată la nivelul pieței apartamentelor. În schimb, în cazul apartamentelor finanțate prin bănci, variația prețului a fost de doar 2,8%, până la o medie de 904 euro/mp în 2015. Ca sursă de finanțare, cumpărătorii de apartamente preferă în continuare autofinanțarea, chiar dacă ponderea este în scădere de la 71% la 64% din valoarea tranzacțiilor.

În cei trei ani analizați, piața apartamentelor a consemnat o creștere cu 24% a tranzacțiilor, până la 4.536 de tranzacții, în timp ce valoarea tranzacționată a avansat cu 39,7% și a ajuns la 226 milioane de euro.

Valoarea medie a unei tranzacții a crescut de la 44.200 euro în 2013 la 49.820 euro în 2015. A rămas constant interesul pentru apartamente cu suprafețe cuprinse între 35 și 55 de metri pătrați.

 Case

Prețul mediu pentru case, care includ teren și construcție, a crescut cu 8,3% în intervalul 2013-2015, de la 575 euro/mp la 623 euro/mp. În cazul caselor construite înainte de 1990, avansul prețului mediu a fost de 26,5% în cei trei ani, în timp ce pentru casele edificate după acest an, variația a fost de doar 4%.

În perioda analizată, piața a înregistrat o creștere de 46,6% a numărului tranzacțiilor cu case, până la 261 de tranzacții, iar valoarea lor a urcat cu 46,8%, până la 33,9 milioane de euro.

Autofinanțarea predomină și pe acest segment, însă într-o măsură mult mai mare decât în cazul apartamentelor. Din 2013 până în 2015, ponderea ei s-a majorat de la 76% la 83% din valoarea tranzacțiilor realizate.

Valoarea medie a unei tranzacții a rămas constantă, aproape de 130.000 euro.

 Terenuri

Terenurile reprezintă singurul segment al pieței imobiliare clujene în regres. În perioada analizată, numărul tranzacțiilor a scăzut cu 6,8%, iar valoarea lor, cu 8%.

Prețul mediu al terenului tranzacționat a coborât de la 54 de euro/mp în 2013 la 40 euro/mp în 2015, în condițiile majorării suprafeței care a făcut obiectul vânzărilor.

A rămas neschimbată preferința cumpărătorilor pentru suprafețe de teren cuprinse între 500 și 1.000 de metri pătrați.

Sursele de finanțare sunt proprii, în majoritatea cazurilor. În 2013, autofinanțarea reprezenta 99% în cazul terenurilor, fiind cea mai ridicată de pe piața imobiliară. În 2015, ponderea surselor proprii a coborât la 94%.

Analiza a fost realizată pe baza informațiilor din Ghidurile tranzacțiilor imobiliare din Cluj-Napoca, edițiile 2013, 2014 și 2015, care au avut ca punct de pornire baza de date cu tranzacții, furnizată de Direcția Impozite și Taxe Locale din cadrul Primăriei Cluj-Napoca.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

%d blogeri au apreciat: