Bune Intenții Garantate

(Articol publicat în Revista Valoarea nr. 6 – pagina 6, autor Adrian Vascu)

Titlul articolului nu dă doar alt înţeles acronimului aflat pe coperta acestei ediţii a revistei Valoarea. Voi scrie câte ceva despre baza de date BIG dar nu mă voi opri doar la acest aspect, având în vedere că bunele intenţii trebuie cunoscute şi materializate, astfel încât să nu reprezinte doar declaraţii, ci mai devreme sau mai târziu să producă efectele aşteptate.

Deciziile majore, care au însemnat progres, au fost luate de-a lungul vremii din două perspective: proactivă sau reactivă. Vedem în aceste zile perspectiva reactivă, conform căreia, după tragedia din munţii Alpi unde a fost prăbuşit avionul companiei aeriene Germanwings, s-a luat măsura ca în cabina pilotului să fie prezente în permanenţă două persoane. Este o decizie simplă, în aparenţă, dar cu efecte care să aducă siguranţă pentru viitor. În domeniul evaluării, măsurile implementate în această perioadă, transpunând bunele intenţii, sunt la mijloc între perspectiva proactivă şi cea reactivă. Mă refer la: bazele de date şi Verificarea evaluării. În aparenţă nu este o legătură între cele două. La o privire mai atentă însă, legătura este foarte strânsă, putând fi încadrată în cele două limite: bazele de date – perspectiva proactivă, iar verificarea evaluărilor – perspectiva reactivă.

Preambul

Există situaţii în care, acelaşi bun este evaluat de către evaluatori diferiţi, având aceeaşi dată a evaluării şi aceiaşi ceilalţi termeni de referinţă, iar rezultatele obţinute sunt diferite. Nu înseamnă că este firesc. Datele la care se realizează cele două evaluări (nu data la care este valabil rezultatul evaluării) pot fi apropiate sau îndepărtate în timp. Aceste două situaţii trebuie tratate fundamental diferit. Înainte de a prezenta câteva exemple pentru a stabili latura concretă a discuţiei din acest articol, aş vrea să reamintesc un lucru. Evaluarea nu este o ştiinţă exactă în care rezultatul este unic şi se obţine la zecimală. La nivelul cunoştinţelor profesionale, al standardelor şi informaţiilor cunoscute şi recunoscute în România, în anul 2015, consider că o diferenţă între două valori, situată într-un interval de până la 20%, poate fi acceptabilă. Diferenţele mai mari necesită o analiză suplimentară, pentru că apare, firesc, o întrebare: dacă diferenţa este mai mare de 20%, care este cauza? Răspunsul se găseşte în una dintre următoarele trei variante şi nu poate fi dat fără investigaţii suplimentare:

1. Primul raport a avut neconformităţi care au influenţat rezultatul evaluării;
2. Ambele rapoarte au avut neconformităţi care au influenţat rezultatul evaluării;
3. Al doilea raport a avut neconformităţi care au influenţat rezultatul evaluării.

Altfel spus, nu se poate afirma automat că primul raport a fost greşit întocmit doar pentru că al doilea raport a obţinut un rezultat diferit. Acestei situaţii trebuie să i se asocieze reguli, care să fie aplicate cât mai repede pentru a proteja atât evaluatorii care îşi fac corect treaba, lucru care se întâmplă în majoritatea situaţiilor, precum şi utilizatorii rapoartelor de evaluare şi, nu în ultimul rând, publicul. Câteva situaţii întâlnite recent, care au accelerat nevoia de a se lua unele măsuri, sunt următoarele:

• Un client persoană juridică, solicitant al unui credit, a realizat trei rapoarte de evaluare a unei investiţii în curs, cu trei evaluatori diferiţi, pentru trei bănci diferite şi a obţinut trei rezultate ale evaluării situate într-un interval de la simplu la dublu.
• O bancă a evaluat un număr de active, pe care le-a luat în plată, cu un evaluator independent, iar auditorul financiar, prin intermediul departamentului de evaluare intern, a concluzionat că valorile ar fi trebuit să fie mai reduse cu mult peste 20% la proprietăţile cu valorile cele mai mari. Situaţia a fost sesizată de către Banca Naţională a României.
• În spaţiul public apare informaţia că în anii 2006-2008 au fost evaluate diverse proprietăţi imobiliare pentru a fi restituite celor în drept şi că acestea au fost supraevaluate cu zeci de milioane de euro, afirmaţie care se bazează probabil pe o evaluare care a fost făcută recent având ca dată a evaluării, data realizării rapoartelor iniţiale.
• Tot din zona spaţiului public apar informaţii că unele autorităţi locale ar fi valorificat elemente de patrimoniu subevaluate, afirmaţie care se bazează probabil pe o evaluare făcută recent având ca dată a evaluării, data realizării raportului iniţial.
• Unele autorităţi locale au declarat că impozitele locale au fost afectate din cauza unor subevaluări, fără ca ele să aibă în vedere particularităţile cadrului legal încă în vigoare în care nu există o legătură directă între rezultatul evaluării şi valoarea fiscală a clădirilor.

Numitorul comun al speţelor de mai sus este că ne găsim deseori în situaţia de „1 la 1” adică de „părerea lui X” contra „părerii lui Y”, respectiv un evaluator îşi exprimă o opinie privind munca altui evaluator, situaţie care nu poate fi soluţionată decât prin aplicarea unor reguli, de către unul sau mai mulţi arbitri, iar aceştia trebuie să fie de meserie. Adică evaluatori. Şi nu orice evaluatori. Până acum s-a aplicat principiul că are dreptate cine e mai puternic, ca poziţie în relaţia dintre cele două părţi (auditor – client, acuzator – acuzat, primărie – contribuabil) ceea ce este fundamental greşit, dacă s-a depăşit strict cadrul raţionamentului profesional. Soluţia este una simplă. Atunci când al doilea evaluator are o altă opinie, diferită semnificativ faţă de cea a primului evaluator, acesta din urmă trebuie să ia act de această a doua opinie şi să fie de acord cu neconformităţile sesizate, prin înlăturarea cărora s-a ajuns la valori diferite. Dacă aceste neconformităţi nu sunt evidente şi nu sunt acceptate pe bază de argumente profesionale de către primul evaluator, este necesară utilizarea unui arbitru care să respecte regulile. Abia pe baza opiniei acestuia poate fi trasă concluzia în care dintre cele trei situaţii de mai sus ne aflăm. Până atunci, este o falsă teză aceea că întotdeauna cea de-a doua evaluare este cea corectă! Reguli se găsesc în standardul de evaluare SEV 400 – Verificarea evaluării, iar arbitrii trebuie să fie evaluatori autorizaţi care deţin specializarea Verificarea Evaluării (VE).

Atunci când al doilea evaluator are o altă opinie, diferită semnificativ faţă de cea a primului evaluator, acesta din urmă trebuie să ia act de această a doua opinie şi să fie de acord cu neconformită- ţile sesizate, prin înlăturarea cărora s-a ajuns la valori diferite. Dacă aceste neconformităţi nu sunt evidente şi nu sunt acceptate pe bază de argumente profesionale de către primul evaluator, este necesară utilizarea unui arbitru care să respecte regulile.

Măsuri proactive

Aminteam anterior că voi vorbi, din perspectiva proactivă, despre baze de date, adică despre două dintre măsurile concrete care vor fi aplicate în perioada imediat următoare. Despre nevoia de baze de date se vorbeşte atât de mult şi de demult, încât vorbele nu mai au niciun efect. Nevoia însă a rămas şi este din ce în ce mai mare. Recent, în cadrul unei conferinţe, am făcut o paralelă între piaţa imobiliară şi piaţa agroalimentară, referindu-mă la aceasta din urmă ca la o hală închisă în care se întâlnesc vânzătorii şi cumpărătorii de fructe şi legume. Mi-am imaginat piaţa imobiliară ca o hală care acoperă întreaga Românie şi în care se întâlnesc constructorii, vânzătorii şi cumpărătorii de case, bancherii, autorităţile locale etc. Adică aproape toată ţara! Diferenţa între cele două constă în faptul că hala agroalimentară este foarte bine iluminată, atât natural cât şi artificial, pentru că nu îşi poate imagina nimeni că merge la piaţă şi îşi cumpără legumele şi fructele necesare pe întuneric. În mod opus „hala imobiliară” nu are nici lumină naturală, nici lumină artificială, ci doar nişte „lumânări” sau „petarde” aprinse pe ici, pe colo şi, paradoxal, ne-am obişnuit să facem aceste achiziţii pe bâjbâite! Nu este simplu de „electrificat” o asemenea hală dar trebuie să se înceapă de undeva. Sunt convins că nu există o reţetă unică pentru a rezolva problema. Nici o singură persoană sau o singură instituţie. Acţiunea va fi una concertată şi se va derula pe măsură ce vor fi întrunite condiţiile necesare în fiecare caz în parte. În ceea ce priveşte ANEVAR, cadrul legal actual şi parteneriatul cu Banca Naţională a României şi cu băncile comerciale, ne permit să constituim baza de date – Bunuri Imobile pentru Garanţie bancară (BIG). De asemenea, parteneriatul cu Ministerul de Finanţe şi prevederile noului Cod Fiscal în ceea ce priveşte impozitul pe clădiri, dacă vor rămâne în forma în care au fost transmise către Parlament de către Guvern, ne oferă oportunitatea de a constitui o a doua bază de date cu valorile impozabile ale clădirilor nerezidenţiale din România, pe care o numesc provizoriu BIF (Baza de Informaţii pentru Fisc).

BIG

Despre această bază de date veţi citi detalii tehnice în alte articole din acest număr al revistei. Vreau doar să punctez câteva elemente definitorii atât ale bazei de date, cât şi ale utilizării rezultatelor acesteia de către toate părţile implicate. Astfel:

• Baza de date va include o sinteză a tuturor rapoartelor de evaluare care vor fi realizate în scopul garantării împrumuturilor referindu-se la toate tipurile de proprietăţi imobiliare.
• Informaţiile vor fi introduse în baza de date de către evaluatorii care îşi desfăşoară activitatea în relaţie cu una sau mai multe instituţii de credit.
• Baza de date nu va include preţurile de tranzacţionare ale bunurilor evaluate, ci va conţine valorile de piaţă estimate de către evaluatorii autorizaţi utilizând aceleaşi standarde de evaluare.
• BIG nu conţine detalii confidenţiale privind proprietarul bunurilor şi nici adresa exactă a acestora. Înscrierile se vor realiza având ca reper spaţial codul poştal.
• Baza de date, realizată într-o formă securizată informatic, va fi gestionată de către ANEVAR prin intermediul IROVAL.
• IROVAL va emite periodic rapoarte şi sinteze destinate atât evaluatorilor, cât şi băncilor pentru informarea continuă a acestora. Genul de informaţii care vor fi făcute publice pot fi: numărul de evaluări pe tipuri de bunuri, pe criteriu geografic, valorile medii de piaţă pe tipuri de bunuri, valori minime şi maxime, indici de evoluţie a preţurilor etc.
• Informaţiile din baza de date vor fi utilizate pentru activitatea de monitorizare a evaluatorilor, realizându-se o activitate consistentă de prevenţie.
• Băncile vor avea acces la toate informaţiile înregistrate în numele băncii respective realizând astfel o verificare a propriilor înregistrări.
• Pe baza înregistrărilor din baza de date se va putea analiza activitatea oricărui evaluator, la solicitarea Băncii Naţionale a României sau a instituţiilor de credit, prin intermediul activităţii de monitorizare.
• Obligativitatea înregistrării rezultatelor evaluării în baza de date va consolida independenţa evaluatorilor şi va reduce presiunea exercitată până acum de către unii reprezentanţi ai instituţiilor de credit.
• Din BIG vor rezulta unii dintre cei mai „fideli” indici de evoluţie a valorilor de piaţă a proprietăţilor imobiliare, care vor putea fi folosiţi de către instituţiile de credit la reevaluarea periodică a portofoliului de colaterale.
• Pe termen mediu şi lung, efectele înregistrărilor în BIG se vor regăsi în calitatea valorii colateralelor cu efect direct asupra nivelului provizioanelor înregistrate de către instituţiile de credit.

Obligativitatea înregistrării rezultatelor evaluării în baza de date va consolida independenţa evaluatorilor şi va reduce presiunea exercitată până acum de către unii reprezentanţi ai instituţiilor de credit.

BIF

Baza de date care va conţine informaţii privind valoarea fiscală a clădirilor nerezidenţiale este caracterizată de următoarele:

• Va fi lansată începând cu 1 ianuarie 2016 dacă prevederile cunoscute astăzi (30 martie 2015) privitoare la impozitul pe clădiri din Noul Cod Fiscal, vor rămâne neschimbate.
• BIF va include valorile impozabile ale tuturor clădirilor cu destinaţie nerezidenţială din România, care trebuie evaluate de către evaluatori autorizaţi o dată la 3 ani.
• Tipul valorii estimate va fi „valoarea impozabilă” şi nu „valoarea de piaţă”.
• Standardele de evaluare ANEVAR 2015 conţin un ghid de evaluare destinat estimării valorii impozabile: GEV 500.
• Înregistrările în BIF se vor realiza doar pentru clădiri (fără terenuri) şi vor avea ca şi subcriterii: destinaţia acestora, precum şi localizarea aferentă codului poștal. Tipuri de destinaţii vor fi: clădiri administrative, birouri, depozitare, producţie, centrale termice, silozuri, hoteluri, restaurant etc.
• Înregistrările în baza de date vor fi realizate de către evaluatorii autorizaţi anterior predării raportului de evaluare final către client.
• Informaţiile din baza de date vor fi utilizate pentru activitatea de monitorizare a evaluatorilor realizându-se o activitate consistentă de prevenţie.
• Pe baza înregistrărilor din baza de date se va putea analiza activitatea oricărui evaluator, la solicitarea autorităților locale, prin intermediul activităţii de monitorizare.
• Înregistrările în baza de date vor avea la bază un raport de evaluare uniform prevăzut de ghidul de evaluare GEV 500.
• BIF nu conţine detalii confidenţiale privind proprietarul clădirilor şi nici adresa exactă a acestora. Înscrierile se vor realiza având ca reper spaţial codul poştal.
•  Baza de date realizată într-o formă securizată informatic va fi gestionată de către ANEVAR prin intermediul IROVAL care va emite periodic rapoarte şi sinteze destinate atât evaluatorilor, cât şi autorităţilor locale şi Ministerului de Finanţe pentru informarea continuă a acestora.
•  După minimum două cicluri de trei ani, când în baza de date vor fi înregistrate cel puţin două valori impozabile pentru fiecare clădire cu destinaţie nerezidenţială din România, se va putea efectua o sinteză şi se va putea crea un algoritm care să sprijine statul român prin Ministerul de Finanţe să pună bazele argumentate al unui sistem modern de colectare a impozitelor pe clădiri.
• BIF va ajuta la minimizarea subiectivismului în estimarea valorilor impozabile ale clădirilor şi la urmărirea transparentă a valorii impozabile a fiecărei clădiri astfel încât să fie eliminate riscul de subevaluare sau supraevaluare, atât de nociv tuturor părţilor implicate.

BIF va ajuta la minimizarea subiectivismului în estimarea valorilor impozabile ale clădirilor şi la urmărirea transparentă a valorii impozabile a fiecărei clădiri astfel încât să fie eliminate riscul de subevaluare sau supraevaluare, atât de nociv tuturor părţilor implicate. 

Măsuri reactive

Aşa cum am precizat la început, voi încadra în măsurile reactive verificarea evaluărilor, care se impune din ce în ce mai pregnant, ca un arbitru credibil, în situaţiile tot mai frecvente în care consecinţele utilizării rapoartelor de evaluare sunt dintre cele mai importante, având impact atât asupra bugetului de stat şi a bugetelor locale, cât şi asupra evaluatorilor şi a utilizatorilor desemnaţi ai evaluărilor. Păstrând maniera de prezentare din cazul bazelor de date de mai sus, voi puncta câteva aspecte ale verificării evaluărilor care sunt noi şi care vor fi implementate în perioada imediat următoare. Astfel:

•  Verificarea evaluării va putea fi realizată doar de către evaluatori autorizaţi specializaţi în acest domeniu şi care deţin parafa emisă de către ANEVAR, pe care vor fi inscripţionate numele evaluatorului, numărul legitimaţiei şi specializarea pentru care deţine dreptul de a realiza verificări.
•  Standardul pe baza căruia se desfăşoară activitatea de verificare este SEV 400, din colecţia de standarde ANEVAR 2015.
•  Verificatorii trebuie să fie neutri şi independenţi în exprimarea opiniei/concluziei, fără a fi influenţaţi de niciuna dintre părţile implicate.
•  Verificatorii trebuie să evite situaţia „părerea mea” contra „părerii tale”.
• Obiectivele verificării pot fi: exprimarea opiniei privind conformitatea raportului de evaluare cu standardele de evaluare şi cu legislaţia în vigoare, pe lângă care verificatorul îşi poate exprima şi concluzia proprie privind valoarea bunului evaluat în cadrul raportului de evaluare. Numim aceste obiective: obiectiv simplu şi, respectiv, obiectiv extins. Condiţiile în care acestea pot fi aplicate sunt prevăzute în SEV 400.
•  Verificatorul trebuie să comunice cu evaluatorul care a realizat raportul de evaluare şi, indiferent dacă obiectivul verificării este unul simplu sau extins, ar trebui ca autorul raportului de evaluare să poată lua act de neconformităţile evidenţiate şi să fie de acord cu ele. Atunci verificarea îşi atinge scopul.
•  Opiniile verificatorilor, oricare ar fi aceştia, ar trebui să fie aceleaşi în urma analizei aceluiaşi raport de evaluare.
•  Dacă autorul raportului de evaluare nu este de acord cu neconformităţile identificate de către verificator, printr-un raport de verificare cu obiectiv extins, rezultă că se impune realizarea unui nou raport de verificare de către un verificator independent şi credibil.
•  Misiunea de verificare este cu atât mai complicată cu cât data evaluării este mai îndepărtată în trecut. Dacă de exemplu, în anul 2014 s-a realizat o verificare cu obiectiv extins a unui raport de evaluare realizat în anul 2006, evaluatorul care a realizat raportul în anul 2014 trebuia să ţină seama cel puţin de următoarele:
  1. Să nu utilizeze informaţii în evaluare, altele decât cele care ar fi fost disponibile la data evaluării.
  2. Să utilizeze standardele de evaluare şi metodologiile valabile la acea dată.
  3. Să facă abstracţie de evoluţia ulterioară a pieţei specifice bunului respectiv. Dacă la data respectivă nu se prevestea nimic referitor la un boom sau o criză pe piaţa specifică, apariţia acestora nu pot fi invocate ca şi argumente în anul 2014 când se realizează a doua evaluare.
  4. Cerinţele reproducerii mediului exact în care a avut loc evaluarea în momentul iniţial sunt complexe şi delicate astfel încât necesită cerinţe speciale celui sau celor care îşi asumă o asemenea misiune, existând posibilitatea apariţiei unor erori care pot produce consecinţe deosebit de grave.
  5. Verificatorul nu trebuie să facă abuz de poziţia sa, în aparenţă avantajoasă, în relaţia cu evaluatorul, fiind vorba despre o situaţie punctuală care mâine poate fi inversată. Verificatorul trebuie să facă dovada că statutul de verificator nu este unul întâmplator. Cursurile pentru dobândirea dreptului de a realiza rapoarte de verificare vor începe în trimestrul 2 al acestui an şi scopul acestora este ca absolvenţii să constituie un corp profesional de elită. Existenţa acestui corp ar trebui să mute activitatea de verificare din categoria măsurilor reactive în categoria măsurilor proactive.

Concluzie

Cele trei activităţi prezentate mai sus reprezintă proiecte concrete aflate în stadii avansate de implementare. Nu vrem să vorbim despre lucruri mari, ci vrem să facem lucruri mari. Faptele reprezintă principala dovadă că ideile valoroase şi bunele intenţii sunt concretizate. Verificarea supremă şi garanţia implementării acestor bune intenţii vor exista atunci când în practică vor fi utilizate atât informaţiile din cele două baze de date (BIG şi BIF) cât şi verificările profesioniste de evaluări. Cu aceste instrumente se va reduce din subiectivismul evaluărilor şi din pericolele la care atât profesia în ansamblul ei este supusă, în special prin proliferarea unor informaţii publice incomplete, cât şi evaluatorii individuali şi instituţiile şi persoanele care şi-au bazat deciziile pe rapoarte de evaluare. Nu exclud să existe rapoarte de evaluare care conţin neconformităţi, situaţie pentru care evaluatorii care le-au realizat trebuie să aducă argumentele necesare şi să îşi asume responsabilităţile, trebuie înţeles însă că regulile de astăzi sunt mult mai stricte şi se vor adapta rapid la realităţile concrete pentru a conferi o siguranţă cât mai mare tuturor celor implicaţi direct sau indirect în activitatea de evaluare a bunurilor.

Adrian Vascu