Evaluarea la zi a evaluării

(Articol apărut în Revista Valoarea nr. 9 – pagina 6, autor Adrian Vascu)

Pentru că ne apropiem de sfârșitul acestui an, în care se încheie și mandatul Consiliului director care și-a desfășurat activitatea în anii 2014 și 2015, îmi propun să vă supun atenției câteva teme pe care le consider importante și demne de a face parte dintr-o „evaluare” la zi a evaluării. Nu am pretenția că am epuizat toate temele posibile dar, în același timp, nu am lăsat deoparte subiectele de interes sau pe cele sensibile.

Despre situația internă a evaluării

plmStandardele de evaluare – suntem în al doilea an consecutiv în care Standardele de evaluare aplicabile în România se regăsesc sub denumirea de Standardele ANEVAR. Acestea sunt conforme cu Standardele internaționale și europene, cuprinzând în același timp standarde naționale care fac ca întreaga colecție de standarde să fie cât mai adaptată la realitățile din România. Acest mod de organizare și de adoptare a acestora în cadrul Conferinței Naționale a ANEVAR ne asigură gradul integral de autonomie în aprobarea standardelor și ne conferă toate pârghiile moderne ca aceste standarde să reprezinte un reper atât în România, cât și un exemplu pentru alte state europene. Aceste puncte tari ale Standardelor de evaluare din România nu sunt cunoscute integral de către toate autoritățile din țara noastră. Este nevoie de timp și de continuarea eforturilor de promovare a lor.

Bazele de date – suntem mai documentați pentru că am început să colectăm informații care țin de activitatea noastră și care ne fac atât pe noi, cât și pe autoritățile interesate și, nu în ultimul rând, pe partenerii de afaceri, să înțelegem mult mai bine unde ne aflăm și încotro mergem.

Amintesc aici rapoartele de activitate utilizate în procesul de monitorizare. Cifrele din aceste rapoarte au fost prezentate în revista „Valoarea” și se regăsesc acolo; de exemplu, volumul de rapoarte de evaluare dintr-un an de zile, structura pieței evaluării în funcție de scopul evaluării, precum și cifra de afaceri globală care apare a fi crescut în anul 2015 față de anul 2014 cu cca. 10-15%. O altă bază de date o reprezintă deja (sper) binecunoscuta BIG, ale cărei înregistrări pe primul trimestru sunt prezentate pe larg în paginile acestui număr al revistei „Valoarea”. Cifre precum numărul total de rapoarte de evaluare realizate în primul trimestru de viață al BIG (iulie – septembrie 2015) pentru sistemul bancar (cca. 26.000), precum și numărul total de rapoarte de evaluare de proprietăți rezidențiale (peste 70% din total) și altele, ne prezintă o realitate pe care nu am cunoscut-o cu exactitate, și care ne poate fi extrem de utilă în viitor. Rezultă din această bază de date inclusiv valorile de piață medii unitare ale apartamentelor în toate reședințele de județ din România ceea ce ne va permite să lansăm în curând cel mai „curat” indice de evoluție din piața imobiliară din România, pe care îl vom putea numi „Indexul ANEVAR”. O altă bază de date ce va fi lansată la începutul anului 2016 este baza de date cu informații fiscale (BIF) în care vor fi înregistrate informații din toate rapoartele de evaluare realizate în scopul impozitării. Toate aceste baze de date au necesitat investiții în crearea și mai ales în dezvoltarea lor. Investițiile vor continua, astfel încât bazele de date să fie interogabile și de către evaluatorii interesați de datele înregistrate în acestea.

Evaluatorii și legea penală – începând cu toamna anului 2014 au apărut în spațiul public primele informații și nume de evaluatori care sunt suspecți sau inculpați în dosare penale din cauza unor rapoarte de evaluare considerate ca nerespectând Standardele internaționale de evaluare. Există poate și situații în care cercetările penale au început, dar ele nu au devenit publice. Așa cum spune legea penală, aceste situații nu pot să înfrângă principiul prezumției de nevinovăție, însă aplicarea măsurii arestului preventiv a arătat că activitatea de evaluare nu este deloc lipsită de riscuri. Din contră. Cred, sau sper, că semnalul pentru toți evaluatorii este unul foarte clar din perspectiva riscurilor asumate în exercitarea profesiei și că principiul independenței este cel care îi călăuzește pe toți cei implicați în această profesie. Bazele de date cu informații legate de rapoartele de evaluare și valorile estimate în cadrul acestora precum și adaptarea standardelor de evaluare la realitățile din România și, bineînțeles, respectarea acestor standarde, vor reprezenta instrumente care să îi ferească pe evaluatori de suspiciunea de „subevaluare” sau „supraevaluare”.

Evaluarea și închiderea RASDAQ – a reprezentat o piatră de încercare grea a anului 2015 în condițiile în care prevederile Legii 151 nu au stipulat cu acuratețe îndatoririle ONRC, ale evaluatorilor și ale reglementatorului ASF, astfel încât s-au creat multe disfuncționalități chiar din modul de punere în practică al legii și al normelor ei de aplicare. Ce vreau să subliniez în mod special este că, în urma rezultatului monitorizării realizate de către ANEVAR, un număr mare de rapoarte de evaluare au fost clasificate ca nesatisfăcătoare sau chiar inacceptabile, ceea ce a condus la refacerea acestora. Iar în unele cazuri și rezultatul refacerii a fost unul nesatisfăcător. Sper ca evaluatorii implicați în aceste situații să fi tras învățămintele necesare prin „evaluarea” viitoare corectă a competenței și experienței în corelație cu misiunile de evaluare pe care și le asumă. După cum am precizat deja și o voi mai face în rândurile care urmează, așteptările publicului de la activitatea evaluatorilor sunt foarte ridicate și nu ține decât de noi să ne protejăm, protejând și publicul în același timp.

Noul Cod fiscal, evaluarea și impozitul pe clădiri – este subiectul fierbinte al anului 2016, despre care se discută intens la acest sfârșit de an. Codul fiscal va intra în vigoare la 1 ianuarie 2016, iar normele de aplicare încă nu au apărut. Au apărut însă o mulțime de întrebări și în același timp o mulțime de păreri, care dintre care mai neavizate și mai panicarde, care însă și-au găsit loc repede în discursul public. Evaluatorii trebuie să știe că există un standard special de evaluare, GEV 500 și că acesta a intenționat să fie suficient de restrictiv și de clar, astfel încât să minimizeze echivocul și să asigure ca prin aplicarea corespunzătoare, orice evaluatori competenți și oricând în timp, dacă vor evalua aceeași clădire, vor obține un rezultat asemănător. Aceasta este cheia demersului despre care am vorbit, din care evaluatorii pot ieși cu fruntea sus infirmând toate temerile publice curente, care sunt și de cele mai multe ori foarte puțin fundamentate. Dacă va fi necesar ca anumite aspecte din standardul GEV 500 să fie clarificate, stă în puterea legală a profesiei să facă ajustările necesare, astfel încât regulile să fie cât mai clare pentru toată lumea.

Una dintre modificările esențiale ale noilor reguli este determinată de faptul că valoarea impozabilă rezultă direct din rapoartele de evaluare, fără a mai trece prin situațiile financiare ale companiilor. De aici rezultă și responsabilitatea directă a evaluatorilor asupra bugetelor locale. Mai urmează conștientizarea deplină a acestei responsabilități. Sunt convins că bugetele locale și implicit evaluările care au stat la baza acestora vor face obiectul verificărilor viitoare. Peste doi, cinci sau zece ani se va testa nivelul valorilor obținute începând cu anul viitor. Cu cât aceste verificări vor fi realizate de persoane competente și autorizate și cu cât Standardele de evaluare actuale vor fi aplicate corect, și acum și la data verificării, cu atât așteptarea este ca, oricând în timp vor fi refăcute aceste evaluări, să rezulte valori asemănătoare.

Verificarea evaluării – a fost o altă noutate a anului 2015 și s-a născut ca o necesitate a utilizatorilor serviciilor de evaluare în a căpăta un grad suplimentar de confort referitor la rapoartele de evaluare pe care le utilizează în diverse scopuri. O nuanță a verificării pe care s-a pus accentul în prezent a fost posibilitatea ca verificatorul să își exprime și propria opinie privind valoarea rezultată în raportul de evaluare supus verificării. Astfel, utilizatorii au găsit că acest demers este unul corespunzător așteptărilor. Rolul verificării este unul preponderent de prevenție. Existența acestui mecanism are darul de a conștientiza evaluatorii să își pună la punct sistemele interne de asigurare a calității care să minimizeze riscurile la care se expun. Un alt rol al verificării este de a crește nivelul de încredere pe care clienții și utilizatorii desemnați ai serviciilor de evaluare îl au în rapoartele de evaluare pe care le utilizează. Un domeniu în care acest lucru începe să dea roade este în zona activității de garantare a împrumuturilor prin utilizarea de către bănci, la solicitarea BNR, a unor rapoarte de verificare necesare unui control suplimentar al nivelului provizioanelor. Sunt convins că verificarea își va arăta rolul ei important în viitorul exercițiu de AQR (Asset Quality Review) pe care îl vor parcurge băncile în anul 2016. De asemenea rolul verificării se va regăsi și în punerea în aplicare a GEV 500 și a noului Cod fiscal în ceea ce privește impozitul pe clădiri, situație în care autoritățile locale pot „contesta” rapoartele de evaluare doar dacă opinia va fi exprimată de către un evaluator autorizat care deține specializarea Verificarea evaluării – VE.

Un alt domeniu în care cred cu tărie că este necesară activitatea de verificare a evaluărilor, este expertiza judiciară. Din păcate, după părerea mea bazată pe corespondența purtată cu departamentul de specialitate din cadrul Ministerului de Justiție, încă este departe momentul în care acest domeniu al expertizei își va găsi locul în nomenclatorul expertizei judiciare din România. Acest lucru îl cred eu astăzi, la sfârșit de an 2015. Dacă se va schimba ceva în viitor, îmi voi adapta opinia, pentru că am convingerea că verificarea profesionistă a evaluării va putea să aducă un plus semnificativ actului de justiție și implicit tuturor actorilor implicați în acesta.

Expertiza judiciară – este acel domeniu larg, binecunoscut tuturor celor familiarizați cu procedurile judiciare. În numărul 3 din revista „Valoarea”, am tratat pe larg acest subiect. Nu mai reiau aceleași elemente, dar precizez că nu s-a consemnat nicio modificare semnificativă a activității de expertiză judiciară în ultimii doi ani. Vreau să mă fac bine înțeles. Mă refer în primul rând la expertiza judiciară în care au fost implicați evaluatorii autorizați care dețin și calitatea de experți judiciari și mă mai refer la expertizele judiciare realizate de către experții judiciari, în această calitate a lor, și care au avut la bază Standardele de evaluare în vigoare. În ambele situații, din legislația expertizei judiciare din România, lipsește setul de prevederi care să asigure verificarea calității rapoartelor de expertiză. Practica a dovedit, din nefericire, că mai multe rapoarte de evaluare realizate pentru același bun, în același scop, la aceeași dată de referință, au condus la rezultate ale evaluării foarte diferite. Dacă această situație părea o normalitate, rămânând sarcina judecătorilor să împartă dreptatea, eu vin și spun că nu este firesc ca mai multe rapoarte de evaluare realizate în aceiași termeni de referință ai evaluării să conducă la rezultate diferite semnificativ. În alte domenii ale expertizei judiciare opinia experților poate să difere semnificativ, dar în cazul evaluării nu este firesc ca valoarea unui bun să fie diferită doar pentru că expertul este diferit sau poziția experților în cauza respectivă îi situează pe poziții adverse. Expertul parte care realizează o evaluare trebuie să țină partea independenței profesiei și nu „partea părții”. Aceasta este normalitatea care ar trebui să domine expertiza judiciară în zona evaluării bunurilor și pentru acest lucru ar trebui să fie create atât mecanismele de verificare a evaluării cât și aplicarea unor măsuri disciplinare care să ferească actul de justiție de opinii greșite, care utilizate cu bună credință, pot să genereze adevărate drame. Aștept momentul reformei justiției care să atingă și expertiza judiciară din perspectivele prezentate mai sus. Sper ca în acel moment să fie o practică generalizată ca diferența dintre rezultatele a două sau mai multe evaluări, ale aceluiași bun, să fie foarte redusă sau chiar inexistentă.

Vreau să amintesc doar că începutul de an va fi marcat de evaluările pentru impozitare în conformitate cu GEV 500, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal. Modul în care acestea se vor derula în primul trimestru va fi definitoriu pentru perioadele următoare și pentru justificarea echidistanței susținute de noul sistem de impozitare.

Diferența (20%) dintre două evaluări – după cum arată și paranteza, în ultimii doi ani, în mediul profesional s-a admis public că o diferență de 20% dintre două evaluări realizate în aceleași condiții este acceptabilă. Eu cred că trebuie nuanțat acest procent astăzi, la sfârșit de an 2015. Cu cât tehnicile au devenit mai sofisticate, cu cât publicul este mai educat și mai informat și cu cât riscurile la care sunt supuși evaluatorii sunt mai mari, cu atât procentul acceptabil dintre două evaluări trebuie să fie cât mai redus. Este absurd să pretindem că toate evaluările trebuie să fie exacte, la virgulă, așa cum e absurd ca procentul de 20% să fie generalizat, indiferent de dimensiunea rezultatului evaluării. Ce este foarte delicat când se vorbește de aceste diferențe dintre două evaluări este asigurarea că cele două au fost realizate cu aceeași corectitudine. Dacă nivelul calitativ al celor două diferă, este eronată orice fel de comparație, pentru că aceasta de fapt compară „mere” cu „pere”, adică este imposibil de realizat. Astfel, după ce s-a convenit că poate exista o toleranță între două rezultate, trebuie să fie asigurată realizarea evaluărilor cu aceleași standarde de evaluare, la fel de corect aplicate. Abia apoi poate fi discutat de marja acceptabilă. Altfel, marjele mari pot fi interesante mediatic și pot produce consecințe din cele mai grave asupra evaluatorilor și a celor care și-au bazat deciziile pe utilizarea unor evaluări. Prin urmare, nu este imposibil, ci doar un obiectiv către care am putea să tindem și să coborâm nivelul public de așteptare a diferenței dintre două evaluări, la o marjă chiar de 10% pe care să o analizăm cu elasticitatea necesară de la caz la caz. Și evident să ne uităm ce se întâmplă și pe piața internațională a evaluării din care facem parte cu „acte în regulă”.

Gânduri despre viitor: Noul Consiliul director (2016- 2017), ales în 11 decembrie 2015, și a cărui componență o găsiți în paginile acestei reviste, își va stabili în perioada următoare prioritățile pentru cei doi ani de mandat. Astfel, nu vreau să mă antepronunț, ci alături de Președintele ANEVAR, dl. Daniel Manațe și împreună cu noii colegi din CD vom analiza și apoi vom propune membrilor ANEVAR proiectele pentru perioada care urmează. Vreau să amintesc doar că începutul de an va fi marcat de evaluările pentru impozitare în conformitate cu GEV 500, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal. Modul în care acestea se vor derula în primul trimestru va fi definitoriu pentru perioadele următoare și pentru justificarea echidistanței susținute de noul sistem de impozitare. Sunt convins că vor exista diverse reacții ale contribuabililor, respectiv ale autorităților locale și chiar ale evaluatorilor, generate de schimbările care își vor arăta complexitatea odată cu punerea în aplicare a noilor reguli. După această perioadă se va ajunge la un sistem de impozitare, corect, echitabil și predictibil. Începutul însă nu va fi lipsit de semnele de întrebare inerente demarării unui proiect de asemenea complexitate. Sunt însă convins că toate întrebările își vor avea răspuns, toate excepțiile își vor găsi soluții dacă există răbdare, încredere și bunăcredință. Atât.

Vă doresc ca bună-credința, încrederea, gândurile bune și, bineînțeles, o sănătate fără cusur, să vă „domine” în anul care stă să vină!

Adrian Vascu

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

%d blogeri au apreciat: