Din activitatea Comisiei de Etică și Disciplină (CED) – („Doi în Unu”)

Articol publicat în Revista Valoarea nr. 04 – pagina 30, autor Rodica Hășmășan

În acest număr ne-am propus să vă prezentăm două cazuri din cadrul activității comisiei, unul dintre acestea reprezentând practic o extindere prin autosesizarea președintelui.

Este vorba despre evaluarea a două proprietăți imobiliare (teren extravilan și un spațiu comercial) din patrimoniul unei societăți comerciale aflate în insolvență, care au fost constituite garanții pentru credite acordate de către o bancă (Banca reclamantă).

Prezentarea speței și calitatea evaluatorului reclamat

Procedura disciplinară a fost declanșată în urma sesizării formulate de către Banca reclamantă, care avea ipotecă pe cele două proprietăți imobiliare din patrimoniul societății aflate în procedura de insolvență. Banca a transmis o sesizare către CED prin care solicită verificarea datelor de identificare ale Evaluatorului extern care a efectuat evaluarea pentru cele două proprietăți imobiliare, respectiv dacă este membru ANEVAR la data întocmirii raportului de evaluare și dacă „are competența de evaluare pentru bunuri imobile în conformitate cu Ordonanța Guvernului nr. 24/2011, art. 3, alin. 3”. Totodată, Banca a solicitat verificarea celor două rapoarte de evaluare pentru a vedea dacă respectă Standardele de evaluare valabile la data evaluării și principiile codului de etică al profesiei de evaluator autorizat. Solicitarea Băncii de verificare a celor două rapoarte de evaluare este justicată în sesizare astfel: „întrucât cele două rapoarte, în urma analizei amănunțite efectuate de către un evaluator intern, prezintă deficiențe în stabilirea valorii de piață a imobilelor evaluate”. Banca reclamantă prezintă pentru fiecare raport de evaluare „deficiențele” constatate de către Evaluatorul intern, menționând la final că „toate aceste erori prezentate au condus la obținerea unei valori eronate de piață, față de cele corecte conform rapoartelor de evaluare întocmite de către evaluatorul intern”. Pentru susținerea celor prezentate mai sus, Banca reclamantă a transmis și rapoartele de evaluare întocmite de către Evaluatorul intern. Având în vedere cele de mai sus și aspectele constatate din analiza rapoartelor de evaluare efectuate de către Evaluatorul intern, s-a extins cercetarea disciplinară și asupra Evaluatorului intern prin ordinul de autosesizare al președintelui în temeiul art. 5 alin. (3) din Regulamentul de organizare și funcționare al Consiliului Director al ANEVAR, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 4/2014 și al art. 13, alin. (1), lit. b din Regulamentul Comisiei de Etică și Disciplină, aprobat prin Hotărârea Conferinței Naționale nr. 5/2014.

Constatări ale raportorului și ale CED pe parcursul cercetării disciplinare

1. Evaluator extern

În urma analizei Raportului de evaluare și a discuțiilor purtate atât de raportor, cât și de către membrii CED, s-a constatat că Raportul de evaluare conține câteva neconformități, dar care nu au influențat rezultatul evaluării. Pe parcursul cercetării disciplinare, Evaluatorul a prezentat argumente credibile privind ipotezele de lucru utilizate în rapoartele de evaluare, iar în cazul în care au fost identificate anumite neconformități (ex. menționarea unei suprafețe greșite în cadrul unei comparabile, comparabilă care nu a condus la estimarea opiniei finale privind valoarea), menționate de către bancă în sesizare, s-a constatat că aceste neconformități nu aveau impact asupra valorii estimate. Facem precizarea că valorile estimate de către Evaluatorul extern au fost mai mici decât cele estimate de către Evaluatorul intern.

2. Evaluator intern

În urma analizei Raportului de evaluare și a discuțiilor purtate de către raportor cu Evaluatorul intern s-a constatat că rapoartele de evaluare conțin neconformități care aveau impact asupra valorii estimate:

› Selectarea comparabilelor utilizate, respectiv criteriile în baza cărora au fost selectate comparabilele utilizate nu sunt reprezentative pentru proprietățile evaluate. Exemplu: în cazul terenului evaluat acesta nu are acces direct la autostradă, iar comparabilele luate în analiză sunt cu acces direct la autostradă;

› Ipotezele de lucru utilizate sunt insuficient argumentate – la estimarea ratei de capitalizare utilizate în cadrul estimării nu se menționează sursa de informații pentru comparabilele utilizate, nu sunt descrise comparabilele, nu este argumentat gradul de neocupare folosit, practic este prezentat un tabel fără nicio susținere;

Propunerea CED de soluționare a cauzei

1. Evaluator extern

Având în vedere toate aspectele constatate pe toată perioada cercetării disciplinare, CED a constatat că Evaluatorul extern nu a săvârșit nicio faptă care să întrunească elementele unei abateri disciplinare prevăzute de Regulamentul de organizare și funcționare al asociației și în consecință propune Consiliului Director neaplicarea unei sancțiuni disciplinare.

2. Evaluator intern

Având în vedere toate neconformitățile constatate în Raportul de evaluare și explicațiile primite din partea Evaluatorului pe toată perioada cercetării disciplinare, CED a constatat că Evaluatorul intern a încălcat prevederile codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, mai exact principiul competenței profesionale, respectiv punctul 2.4 – lit. c – care spune: „Evaluatorul autorizat trebuie să aibă cunoștințele și abilitățile necesare, astfel încât să înțeleagă și să utilizeze corect metodele și procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu efectueze evaluarea într-o manieră neatentă sau neglijentă, favorizând apariția de erori”. Pentru abaterea disciplinară constatată, CED a propus Consiliului Director sancționarea disciplinară a Evaluatorului intern cu: „AVERTISMENT SCRIS CU ACȚIUNE CORECTIVĂ PROFESIONALĂ”. În aplicarea sancțiunii s-a ținut cont de faptul că Evaluatorul intern a mai fost sancționat disciplinar în ultimul an, cu sancțiunea „AVERTISMENT SCRIS”. După analizarea tuturor informațiilor în cauză, Consiliul Director a decis acordarea sancțiunii propuse de către Comisia de Etică și Disciplină Evaluatorului intern și neaplicarea unei sancțiuni disciplinare Evaluatorului extern.

Rodica Hășmășan