Procedura expropierii unor parcele de pământ (pentru cauze de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean sau local) continuă să genereze probleme și costuri suplimentare inutile pentru proprietari și instanțele de judecată. În condițiile în care oricum procedura expropierii este inițiată unilateral (odată inițiată de autorități, proprietarii nu pot contesta decât valoarea despăgubirilor în baza Legii 255/2010, nu și transferul de proprietate către Stat), este cu atât mai importantă valoarea și metoda de calcul a despăgubirilor.
Procedura Exproprierii. Legea Nr. 255/2010 are o intenție clară: reducerea timpului și efortului alocat exproprierii în desfășurarea proiectelor de construcție, reabilitare sau modernizare a infrastructurii. Fiecare etapă din procedură are un termen maxim prevăzut, odată depășit (indiferent că proprietarul acționează sau nu), se trece la următoarea etapă. Tocmai de aceea este important ca fiecare etapă să fie clară și corectă pentru toate părțile implicate, în special pentru cei păgubiți – proprietarii.
Legea prevede următoarele 4 etape din perspectiva Autorităților:
- Aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes național, județean sau local;
- Consemnarea sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere și afișarea listei proprietarilor imobilelor;
- Transferul dreptului de proprietate (ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii);
- Finalizarea formalităților aferente procedurii de expropriere.
Din perspectiva Proprietarilor, etapele sunt:
- Primirea prin poștă a notificării privind intenția de expropriere;
- Urmează 30 de zile lucrătoare în care proprietarul trebuie să se prezinte la sediul autorităților locale pentru a depune actele care dovedesc calitatea de proprietar și să negocieze cuantumul despăgubirilor;
- Primirea deciziei de expropriere care constituie titlu executoriu pentru predarea bunului; decizia este emisă în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea celor 30 indiferent dacă proprietarul s-a prezentat sau nu la negocierea despăgubirilor, chiar și în lipsa acordului privind valoarea acestora sau contestarea lor în instanță. Singura excepție este lipsa consemnării sumelor aferente despăgubirii în document;
- Eliberarea terenului;
- În cazul în care proprietarul nu este de acord cu despăgubirile menționate în decizie, trebuie să înceapă demersul contestării acestora în instanță. Contestația nu împiedică transferul de proprietate către Stat. Contestația privește doar valoarea despăgubirilor, nu și exproprierea în sine.
Calcul Despăgubiri. Legea spune că un evaluator autorizat face raportul de evaluare care va avea în vedere și expertizele notariale – adică valorile minime orientative ale terenurilor utilizate de către notari.
Legea Nr. 255/2010, Art. 11 (citește legea).
(7) Înainte de data începerii activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România – ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință.
(8) Raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
(9) Raportul de evaluare se întocmește sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.
Problemele Despăgubirilor
Prima este diferența dintre valoarea de piață stabilită prin raport de către evaluator și cea minimă orientativă din expertizele notariale.
În multe cazuri, statul va alege cea mai mică valoare din raport, nu cea reală – de piață, stabilind despăgubirile la un nivel inferior celui obținut în condiții normale. Autoritățile se bazează tocmai pe faptul că mulți proprietari nu își cunosc drepturile sau nu își permit cheltuielile de acționare în instanță pentru stabilirea „justei despăgubiri”, prin urmare vor accepta o despăgubire mai mică decât ar fi fost îndreptățiți să primească. Astfel Statul va plăti un preț mai mic decât ar fi fost normal.
Însă sunt și proprietari care se opun acestei nedreptăți și acționează autoritățile în instanță, asumându-și cheltuiala de bani, timp și nervi pentru obținerea drepturilor care li se cuvin. Trebuie știut că instanțele dau câștig de cauză proprietarilor și că acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru (vezi Art. 23 din Legea 255/2010). Însă supraîncărcarea instanțelor și cheltuiala Statului cu judecata sunt suportate de către noi toți. Acestea ar putea fi ușor evitate prin clarificarea metodei de calcul care să ia în considerare valoarea de piață.
A doua problemă apare atunci când terenul se află la granița dintre două județe, fiecare cameră a notarilor având propria grilă de referință cu valori diferite pentru aceleași tipuri de terenuri. Uneori diferențele pot depăși 200% pentru același teren.
Și în acest caz, Statul se folosește de necunoașterea felului în care sunt stabilite grilele notarilor („Ghidul privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare”) în fiecare județ – subiect pe care îl vom explica pe larg în următoarea Analiză Veridio.
Exemplu 1: Cluj vs Mureș
| Pășuni Fânate | ||
| 0.26 | lei / mp | Grila de la Cluj înspre jud. Mureș |
| 0.70 | lei / mp | Grila de la Mureș înspre jud. Cluj |
| 169.23% | Diferență | |
| Teren Arabil | ||
| 0.56 | lei / mp | Grila de la Cluj înspre jud. Mureș |
| 0.80 | lei / mp | Grila de la Mureș înspre jud. Cluj |
| 42.86% | Diferență | |
Exemplu 2: Cluj vs Alba
| Pășuni Fânate | ||
| 0.26 | lei / mp | Grila de la Cluj înspre jud. Alba |
| 1.00 | lei / mp | Grila de la Alba înspre jud. Cluj |
| 284.62% | Diferență | |
| Teren Arabil | ||
| 0.56 | lei / mp | Grila de la Cluj înspre jud. Alba |
| 2.00 | lei / mp | Grila de la Alba înspre jud. Cluj |
| 257.14% | Diferență | |
Procedura de expropriere și metoda de calcul a despăgubirilor trebuie clarificate pentru a oferi un proces corect ambelor părți – statul și proprietarii. Mai ales pentru că expropierea este inițiată unilateral de către Stat, Legea trebuie să ofere proprietarilor o despăgubire justă, fără a-i obliga la acționarea în instanță pentru obținerea unui drept evident și consemnat deja în raportul de evaluare.
Principalele Informații de Reținut
1). Drepturile Proprietarilor (expropriaților)
- Expropriatul (proprietarul) stabilește, de comun acord cu expropriatorul (autoritățile), cuantumul despăgubirilor ce îi revin în urma exproprierii; dacă un acord nu este posibil, instanța decide această sumă;
- Expropriatul poate consulta documentele ce conțin oferta de despăgubire și planurile terenurilor și construcțiilor propuse spre expropriere (documente ce se publică la consiliul local al comunei, orașului sau municipiului pe teritoriul cărora sunt situate imobilele în cauză);
- Expropriatul poate face întâmpinare în termen de 45 de zile de la înștiințarea cu privire la propunerea de expropriere, întâmpinare ce va trebui soluționată în cel mult 30 de zile;
- În cazul în care imobilele expropriate nu au fost folosite în scopul pentru care s-a dispus exproprierea lor, în termen de 1 an de la această hotărâre, expropriații/foștii proprietari au dreptul să ceară retrocedarea lor, dacă pentru imobilele în cauză nu s-a stabilit o altă utilitate publică.
2). Decizia de expropriere constituie titlu executoriu pentru predarea bunului imobil.
- Faptul că proprietarii imobilelor nu s-au prezentat la sediul expropriatorului (autoritățile locale) pentru stabilirea despăgubirilor sau nu s-au înțeles în ceea ce privește justa despăgubire, sau nu sunt cunoscuți proprietarii/succesorii lor ori există succesiuni nedeschise, nu împiedică producerea efectelor deciziei de expropriere;
- Transferul dreptului de proprietate în domeniul public al statului se face în toate cazurile de mai sus, dar numai după plata despăgubirii de către stat (la nivelul stabilit inițial de către autorități);
- Proprietatea se transferă de drept odată cu emiterea actului administrativ de expropriere, însă numai după consemnarea sumelor reprezentând despăgubirea aferentă. Lipsa consemnării sumelor în cauză la dispoziția celui expropiat împiedică transferul proprietății în domeniul public.
3). Contestaţia asupra deciziei de expropriere nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în cauză.
- Odată emisă decizia de expropriere, în termen de 5 zile de la emiterea deciziei de expropriere, expropriatorul (autoritățile locale) numeşte comisia de verificare a dreptului de proprietate şi constată acceptarea / neacceptarea cuantumului despăgubirii de către proprietar sau titularii drepturilor asupra imobilului supus exproprierii;
- Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie (3 ani), dar numai dupa emiterea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat;
- Toate cheltuielile necesare procedurii de expropriere sunt suportate de expropriator.
4). Modul de evaluare a despăgubirilor:
- Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului;
- La calcularea cuantumului despăgubirilor se va ţine seama de preţul de piață, precum şi de daunele aduse proprietarului (daune dovedite);
- În procedura exproprierii despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
5). Două tipuri de contestație, legi diferite:
a). Contestarea Deciziei de Expropiere in sine (document ce precedă decizia de despăgubire)
Aceasta presupune o Plângere Prealabilă adresată emitentului deciziei de expropiere și conține criticile asupra deciziei și temeiurile de fapt și de drept ale acestora. Dacă Plângerea Prealabilă nu este solutionată favorabil sau nu primește răspuns, persoana nemulțumită va ataca decizia la instanța de contencios administrativ (tribunal). Procedura este cea standard de contestare a oricărui act adiministrativ, nu este prevăzută de legea expropierii.
b. Contestarea Hotărârii de Despăgubire (document ulterior și diferit de Decizia de Expropiere)
În cazul în care expropriații (proprietarii) nu au obținut o despăgubire justă în fața Comisiei de Verificare (stabilită de autoritățile locale), Hotărârea de Despăgubire se contestă direct la instanța competentă (tribunal) în baza legii exproprierii.
Autor
Adrian Vascu
Senior Partner Veridio