Atât alocarea valorii unei proprietăți imobiliare, cât și alocarea prețului de achiziție al unei proprietăți imobiliare, trebuie să aibă în vedere câteva noțiuni teoretice de bază ale evaluării, respectiv ale contabilității.
Valoarea unei proprietăți imobiliare este creată și susținută când elementele componente sunt într-o stare de echilibru. Contribuția valorii oricărei componente a proprietății imobiliare depinde de măsura în care prezența sa adaugă ceva la valoarea totală a acesteia. Principiile sunt similare și pentru alocarea prețului de achiziție, cu mențiunea ca prețul poate diferi de valoarea atribuită proprietății imobiliare de către alți participanți pe piață, din cauză că acesta este influențat de motivația sau interesele părților, de posibilitățile financiare diferite etc.
În accepțiunea evaluării, proprietatea imobiliară este un ansamblu de elemente imobile și corporale, între care există un grad de complementaritate: pământul, construcțiile și îmbunătățirile funciare, instalațiile și echipamentele atașate permanent construcțiilor (instalațiile de apă, electrice, de încălzire, de ventilație etc.) şi componentele încorporate (tablourile electrice, ascensoarele etc.). Bunurile mobile din dotarea proprietății imobiliare, care nu sunt permanent fixate sau nu sunt parte integrantă din proprietatea imobiliară pot include mobilierul, tehnica de calcul și echipamentele electronice, echipamentele electrocasnice etc.
În accepțiunea contabilității, proprietatea imobiliară și bunurile mobile din dotare sunt incluse în conturile contabile de imobilizări corporale, în funcție de gradul crescător al lichidității și durata de viață utilă: Ct. 2111 Terenuri, Ct. 2112 Amenajări de terenuri (terasări, consolidări, împrejmuiri etc.), Ct. 212 Clădiri, Ct. 212 Construcții speciale (stâlpi electricitate, puțuri forate, bazine alimentare apă etc.), Ct. 213 Instalații tehnice și mașini (centrale termice, centrale de ventilație, ascensoare, instalații electrice posturi trafo, aparate de aer condiționat), Ct. 214 Alte instalații, utilaje și mobilier, Ct. 215 Investiții imobiliare, Ct. 231 Imobilizări corporale în curs de execuție (investiții în curs).
În situația în care o entitate dezvoltă o proprietate imobiliară, din punct de vedere contabil componentele acesteia se reflectă în conturile enumerate mai sus, după caz, pe măsură ce sunt achiziționate sau puse în funcțiune.
Fiecare componentă are un regim distinct de amortizare, respectiv terenul nu se amortizează, iar restul elementelor se amortizează în funcție de durata normată de funcționare, care nu reprezintă întotdeauna durata de viață economică a acestor componente. De aceea, valoarea netă contabilă, rezultată în urma amortizării valorii de intrare a componentelor proprietății imobiliare, nu reflectă în fiecare situație valoarea justă.
Chiar și în situația în care amortizarea contabilă poate fi asimilată din punctul de vedere al evaluatorului cu uzura fizică, această situație scriptică ar putea reprezenta o indicație a valorii proprietății doar în situația în care nu au avut loc schimbări pe piața imobiliară specifică în perioada analizată. Asemenea schimbări, care pot avea influențe semnificative asupra valorii juste sau valorii de piață a unei proprietăți imobiliare nu pot fi surprinse în situațiile financiare decât prin intermediul unei evaluări pentru raportare financiară.
Totuși, ce se întâmplă în situația în care o entitate achiziționează o proprietate imobiliară pentru care nu există o situație contabilă prealabilă disponibilă, iar în urma achiziției apare necesitatea înregistrării acestei proprietăți in contabilitatea proprie?
Desigur, această situație trebuie tratată având la baza principiile clasice ale alocării valorii unei proprietăți, pornind însă de la prețul de achiziție.
Alocarea prețului de achiziție este în esență procesul prin care prețul unei proprietăți imobiliare este separat în valoarea construcției și valoarea terenului, respectiv valoarea altor elemente componente ale proprietății imobiliare (daca este cazul). Având în vedere că scopul alocării este raportarea financiară, este necesară identificarea elementelor componente. O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate proveni numai dintr-o alocare, cu excepția cazului când există dovezi directe de piață, disponibile pentru una sau mai multe din aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din întreaga valoare a proprietății imobiliare. Asemenea exemple de componente ale proprietății imobiliare care pot fi evaluate în mod direct în baza unor indicații directe din piață pot fi de exemplu terenurile, echipamentele sau dotările.
Este important de subliniat de la bun început ca valorile componentelor proprietății, rezultate din alocare, nu reprezintă valori de piață individuale. Ele pot să reprezinte valori juste, în situația în care nu există diferențe semnificative în prețul de achiziție al proprietății imobiliare și valoarea de piață a acesteia. În alte cuvinte, ne referim la o achiziție în condițiile pieței. Dar există și posibilitatea ca prețul plătit să fie mai mare decât valoarea de piață, fiind imaginea unei valori de investiție. Sau, în situația unei lichidări, prețul de achiziție poate fi mai redus decât valoarea de piață, existând o presiune de timp la vânzare.
Procesul de alocare a prețului unei proprietăți compuse din teren și construcție ar putea fi realizat în două moduri, având în vedere și indicațiile standardului GEV 630 – Evaluarea bunurilor mobile – care se referă la alocarea valorii unei proprietăți. Fie deducem costul de înlocuire net al construcției din prețul de achiziție al proprietății imobiliare, rezultând valoarea terenului, fie deducem valoarea de piață a terenului din prețul de achiziție, rezultând valoarea construcției. Totuși, nu este indicat ca valoarea de piață a terenului să fie dedusă din prețul de achiziție, decât în situația în care terenul se poate tranzacționa pe piață fără nicio restricție și valoarea justă rezultată pentru construcție nu depășește costul de înlocuire net al construcției.
În situația în care proprietatea imobiliară include mai multe componente (cel puțin în accepțiunea contabilității), alocarea prețului de achiziție se realizează având în vedere o serie de principii:
- Identificarea elementelor componente ale proprietății imobiliare, care se realizează în urma analizei documentelor (de achiziție, cadastrale, contabile și a oricăror alte documente puse la dispoziție de proprietar) și în mod obligatoriu a inspecției în teren, care vine în completarea informațiilor scriptice
- Evaluarea componentelor care se pot tranzacționa pe piață fără nicio restricție, pentru a izola valoarea acestora din prețul proprietății – ex: teren, echipamente, mobilier etc. care pot fi evaluate utilizând abordarea prin piață
- Determinarea valorii rămase de alocat pentru acele componente pentru care nu s-au putut identifica dovezi directe din piață – ex: clădiri, construcții speciale, rețele de instalații etc., care se obține prin deducerea din prețul plătit a valorilor de piață ale elementelor care pot fi evaluate în mod individual în baza unor indicații sau dovezi directe din piață
- Selectarea unei chei de alocare, care poate fi costul de înlocuire net, suprafața construită sau desfășurată, valoarea contabilă brută sau netă anterioară (dacă este disponibilă) etc. Este important de subliniat că fiecare proprietate și fiecare achiziție pot fi marcate de o serie de particularități, motiv pentru care nu există și nu poate exista o metodologie standard pentru alocare sau o cheie universal valabilă pentru alocare, rămânând la latitudinea evaluatorului cum alocă prețul plătit pe componentele proprietății imobiliare
- Alocarea prețului de achiziție al proprietății imobiliare prin deducerea din preț a elementelor a căror valoare de piață poate fi stabilită în mod individual și apoi alocarea diferenței în funcție de cheia de alocare considerată adecvată
Dincolo de aceste principii, pot să apară diverse situații atipice, care de cele mai multe ori sunt o consecință a faptului că prețul plătit este fie mai mic, fie mai mare decât valoarea de piață, iar rezultatele alocării trebuie analizate de la caz.
De asemenea, în lipsa unor înregistrări contabile precedente, având la bază doar un contract de vânzare-cumpărare, prin prisma evaluării trebuie identificate toate componentele fizice ale proprietății. Acestea pot să fie înscrise în mod eronat sau incomplet în contractul de vânzare-cumpărare, sau pot să nu fie menționate deloc în contractul care stă la baza achiziției. Acest lucru se întâmplă pentru că în mod uzual elementele auxiliare, precum construcțiile speciale sau amenajările de terenuri sau unele dotări și echipamente, nu sunt menționate în mod distinct în actele de transfer al dreptului de proprietate la achiziția unui bun imobil.
De aceea, la fiecare etapă, în alocarea prețului de achiziție al unei proprietăți imobiliare, trebuie analizate aspectele relevante prin prisma componenței proprietății imobiliare, atât în accepțiunea evaluării, cât și în accepțiunea contabilității.
Autor
Paul Bandea
Senior Manager Veridio